房地产一直是产生财富的重要源泉。各收入阶层的投资者都有机会在房地产市场取得成功。然而,成功从来不是轻易的,在入市之前,投资者需要做大量研究,才能避免犯下低级错误。虽说失败是成功之母,但对于一些低级错误，投资者提早知道总要好一些。以下五大错误就是一些入门投资者经常犯下的:
一、将自己限制在某一特定市场当选择投资目标是,人们通常会觉得家乡的房地产市场才是最安全的,因为最熟悉。然而,这并不意味着家乡是最好的投资选择。例如,像纽约、洛杉矶这种昂贵的都会区,很难找到价格便宜、能够产生稳定租金收入的合适投资房。投资者应该应用现代科技手段,在全国范围内寻找更好的投资机会。
二、装修过度或过少出租房的室内装饰对租房至关重要。房地产投资者装修投资房,应该按照当地市场的平均水平来办。对此,投资者可以咨询当地房地产专业人士,例如房地产中介、地产管理公司经理和合同工等等,他们是市场专家,应该能够帮助您做出值得装修的决定。此外,投资者也可以实地或者在网上考察当地类似房屋的装修情况。
三、对借债投资不理解房地产投资者借债主要有两个原因,一是增加购买力,二是提高杠杆回报率。虽然回报可观,但高回报有高风险,入门投资者也需格外小心。例如,没有经验的投资者有可能选择利息甚至高过房地产投资回报的昂贵债务,这会导致投资者的现金流为负,投资房地产得不偿失。
四、事必躬亲大多数投资者除了本职工作外,还将其首批房产交易作为兼职机会,并尝试在没有任何外界帮助的情况下管理投资。鉴于缺乏时间和一般缺乏投资经验,投资者在采用这一策略时失败并不奇怪。积极主动地而不是被动性地管理房产投资,可以为房地产投资节省支出。它允许您组织正确的团队帮助实现投资目标。利用您拥有的专家团队为您提供支持。
五、未留维护储蓄最后一个投资信任常见错误是错误估算维修和运营成本。大多数成熟的投资者每年将物业价值的至少2%放在储备金账户中,将对付这些潜在的花费。新手往往不留钱,在需要重大修理或更换关键部件时陷入困境,因为他们没有资金来完成修理。记住!房产中的一切都有一个寿命,最终都需要更换。
第一项省税技巧是直接缴纳资本利得税。有些人可能认为这个技巧很奇怪,但是这样做确实有它的好处。首先,你是在“撕掉绷带”——税款已经缴纳了,你再也不用担心了。这笔税款不会被锁定在任何其他财产或税收策略中。剩下的钱都完全属于你,你想怎么花销都可以。
此外,资本利得率可能比你的普通收入所得税的税率要低一些。在过去的几年里,根据你的收入水平,税率从0到20%不等。这些税率与最高的联邦边际收入税率37%依然相去甚远,更不用说各州的税率了。
资本利得税率会受到房产持有时间的影响。如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税,从10%到37%不等,如果房产持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。对于适用37%所得税税率的高收入家庭而言,长期资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收净投资收入税(NetInvestmentIncomeTax),数字为3.8%。
即使您没有这第一个选项可供选择,至少也要确定一下您的联邦、各州和净投资收入税率都分别是多少,以建立一个基线,与您的其他投资选择进行比较。PART:02分期付款销售(InstallmentSale)这个技巧是把你的售卖房产收入分摊到一段时间内来接收,通常包括买家支付的利息。如果它能让你的收入不至于上升到一个更高的税收等级,这将是一个非常有效的长期税收策略。
当然,分期付款销售也涉及一些重要的投资和法律策略,与税收筹划无关,需要仔细考虑。例如,作为贷方(Lender),你如何保证自己贷款的安全?买房者是否还有其他的贷款?作为留置权人(LienHolder),你对该财产拥有什么权益(留置权人是在债务被全额偿还完毕前,在财产上享有合法权益的贷方)?你预期的利率是多少?这些问题都会因每一个人的情况而异。虽然分期付款很复杂,但在售卖房产时,分期付款往往是一个很好的税务策略。
最后,你还需要确保自己符合美国国税局规定的分期付款销售资格,并清楚分期付款销售将如何影响自己的纳税申报单。5年、10年和15年是比较常见的分摊时段。PART:03同类交易或1031交换“1031交换”也被称为“同类交易(Like-KindExchange)”。它允许纳税人在出售一处房产后,购买同类或价值更高的另一处房产,并无限期推迟缴纳税款,或直到第二处房产被出售。通过“1031交换”获得的房产可以一次又一次地被“交换”。此外,您可以将一处房产交换为多个房产,或者反之亦然。
虽然有时间和交易规则的限制,但是它们总体上依然相当灵活。关于“1031交易”,一个特别需要注意的点是,必须有一个专业和独立的调解人(如一家符合资质的中介机构)参与以促进交换。这很必要,因为一般很难找到想要您的财产同时又拥有您想要的财产的人。
调解人(Accommodator)会将各方撮合在一起,并提供托管服务,以便各方保持一定距离。各方必须在美国国税局的规定允许之后才能开始涉及相关的收益。尽管“1031交易”看起来非常复杂,但如果你想卖掉一处房产,并用这笔钱再去购买更高价值的房产,向专业的人士咨询更多关于“1031交换”的信息肯定对你是有利的。
