美联储在5月4日宣布将联邦基准利率提高2码(50个基点)至0.75%~1%之间,这是自2000年以来最大增幅。在通货膨胀处在40年来高位之际,美国央行正寻求措施,遏止高通胀。
美联储的行动为华尔街所密切关注,但普通民众也将受到加息影响。这意味着他们要为汽车贷款、抵押贷款和信用卡欠款支付更多费用。
《华尔街日报》援引哥伦比亚大学商学院金融系助理教授马一鸣(音译,YimingMa)的话报导说,在过去十年中,加息和降息的幅度较小,而且来得比较慢。如今升息节奏加快,消费者更有必要密切关注。
以下是美联储最新的利率变化将如何影响你的钱包,以及在今年预计会有更多加息时需要注意的事项。
抵押贷款图片抵押贷款利率主要基于10年期美国国债收益率。当美联储加息时,这将推高国债的收益率,然后将推高抵押贷款利率。
由于美联储今年早些时候已经发出提高利率的信号,10年期收益率走高。随之而来的是30年期固定利率抵押贷款的平均利率上升。
根据房地美(FreddieMac.)的跟踪数据,截至4月28日当周,该利率为5.1%。
从历史上看,利率处在这一水平仍然颇具吸引力。因此,考虑买房的人不应推迟行动。
此时天价房屋让许多潜在买家无法负担,利率升高的话可能会使竞标战降温。
在过去的两年里,低利率和低住房库存引发住房市场竞争激烈。根据全国房地产经纪人协会的数据,截至2022年3月,单户住宅销售价格中位数达到37.55万美元,同比增长15%。
普通储户受益储蓄账户的利率往往随着联邦基金利率的变化而变化。虽然利率上升可望给储户的现金存款带来更多收益,但储户和信用违约交换(CDs)的利率增加不会立即发生。
密苏里州哥伦比亚市哈里森财务规划公司(HarrisonFinancialPlanning)创始人、注册财务策划师丹尼尔‧哈里森(DanielleHarrison)说:“随着银行提高贷款利率,他们希望弥补过去几年因低利率环境而面临的利润率压缩。”鉴于人们把钱存起来是目前的大趋势,银行缺乏提高储蓄账户利息的动力。哥伦比亚大学商学院金融系助理教授马一鸣说,一些银行提高利率的速度可能比其它银行慢。所以,储户可以“货比三家”。
“从历史上看,银行并没有很好地将这些利率的提高传递给储户。”她说,“所以在不同机构提供的不同类型存款中货比三家绝对是好事。”根据Bankrate.com,高盛的消费者银行平台Marcus和第一资本金融公司(CapitalOne)目前向储户提供0.6%的利率,而且不要求最低存款。
哈里森提醒说:“对于储户来说,在利率上升的情况下,要警惕你的钱被利率低的CDs困住。”信用卡图片更高的利率往往意味着信用卡将获得更高的年利率,或称APR,因此要密切关注你的欠款余额和信用卡公司收取的利率。
根据WalletHub五月份关于1,500多张信用卡的报告,那些信用良好的人的平均年利率为18.84%。鉴于利率上升,这个数字也有可能跟着上升。
马一鸣说:“考虑如何减少或合并债务或偿还债务是件好事,这样在我们进入加息的时候,一个人在卡上的欠款可能会尽可能低。”穆迪分析公司前首席资本市场经济学家隆斯基也提醒说,持有信用卡债务的人应该努力偿还余额,特别是在通货膨胀率达到40年来高点的情况下。
汽车贷款对于那些已经获得固定利率的汽车贷款人来说,加息不是什么值得高兴的事。
这些贷款通常有一个与国债收益率挂钩的固定利率。但是买车人在购买过程中可能会看到成本增加。
根据Bankrate.com的数据,截至4月27日这一周,五年期新车贷款的平均利率为4.47%,而一年前为4.12%。
学生贷款图片对于那些拥有联邦学生贷款的人来说,2021-2022学年的利率已经确定,所以这次升息不会影响借款人。
根据美国教育部的数据,直接补贴和非补贴本科贷款的利率是3.73%,直到2022年6月。
2020年3月生效的学生贷款暂停令停止了计息,让一些借款人从每月的正常付款中解脱出来(对一些人来说,有机会完全摆脱他们的债务)。暂停期已被延长至2022年8月。
利率上升和通货膨胀图片利率上升将对美国人产生直接影响,在应对物价飞涨的同时,他们工资增长却不足以抵消通货膨胀。
“通货膨胀侵蚀了消费者支付债务的能力,侵蚀了他们满足正常家庭需求的能力。”结构性金融协会首席执行官迈克尔‧布莱特(MichaelBright)告诉“FOXBusinessTonight”。
“不管是哪种方式,它都会影响到你。”布莱特说,“你可以提高利率,压制通货膨胀,但随后借贷成本就会升高。或者,你可以让通货膨胀率比它应该有的水平高一点......而这就侵蚀了你的购买力。”美联储面临的挑战是,在实施加息的同时,不要扼杀经济增长,使美国陷入衰退。
根据美国供应管理协会周三的数据,服务业在4月份连续第23个月扩张。不过,增幅略低于分析师预期。
上个月,该部门采购经理人指数为57.1%,比3月份低1.2个百分点。新订单也有所下降,但商业活动有所增长。
ISM服务业商业调查委员会主席安东尼‧尼维斯(AnthonyNieves)说:“商业活动仍然强劲;然而,高通胀、产能限制和物流挑战是阻碍因素,俄乌战争继续影响材料成本,最明显的是燃料和化学品。”
去年在美联储宽松政策下,抵押贷款利率下行,美国购房需求旺盛;今年随着美联储开启加息周期,抵押贷款利率开始飙升,但专家表示,美国地产市场到2022年不会有太大的缓解。
随着美国通货膨胀以四十多年来最快速度上升,抵押贷款利率的上升和物价飙升,人们愿意支付的房价可能会受到压力。
《华尔街日报》报导,虽然出现全国性房价下跌的情况很少见——触发了2008—2009年金融危机的楼市崩盘是罕见例外,但会出现房价涨幅落后于通货膨胀的时候,这实际上使住房在一段时间内更容易负担。
对可负担住房的追逐可能会带来人们购买的房屋类型和购置区域的变化。例如,根据美国全国地产经纪商协会(NationalAssociationofRealtors)的数据,2月份西部地区成屋销量同比下降了8.3%,但在房价中值相比西部低近20万美元的南部地区,成屋销量增长了3%。
以下是多名专家对2022年美国房市的多方预测。
1.高价房屋的竞争可能会减少美国抵押贷款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押贷款的利率超过5%,这是自2011年以来首次,专业人士表示利率可能会继续上升。
“大多数买家的出价范围取决于他们每个月能负担多少,随着利率的增加,抵押贷款付款会增加。因此,抵押贷款利率的上升意味着购房者将不得不调整他们的预期,并开始在较低房价范围内选择。”个人理财公司Nerdwallet的房屋和抵押贷款专家霍尔顿‧刘易斯(HoldenLewis)对“市场观察”(MarketWatch)说,“我们可能会看到对高价房屋的竞争减少,而对低价房屋的竞争会更多。”2.买家的选择有限Realtor.com首席经济学家丹妮尔‧黑尔(DanielleHale)对福克斯新闻表示,待售房屋的数量已经超过季节性低点,但仍然滞后。
黑尔说,我们正在进入挂牌售房“一年中最好的时间”,并且有更多卖家进入市场。尽管如此,黑尔警告说,“整体格局仍然是买家选择有限的局面。”她补充说,待售房屋的销售速度很快。
“即使抵押贷款利率达到11年来最高点,房屋的要价和销售价格仍在继续上涨,购房者的预算正在捉襟见肘。”黑尔说。
根据黑尔的说法,目前,典型待售房屋的融资成本已经增加了大约40%,几乎是总体通货膨胀率的五倍。
3.房贷利率上升或迫使部分买家退出市场美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云(LawrenceYun)对“市场观察”表示:“由于利率上升对负担能力的打击,许多买家将被迫退出市场。”“15%的房价上涨和现在高达5%的利率,增加了每月抵押贷款支付数额......肯定远远高于人们的收入增长和消费价格通胀。”他说。
4.租金上涨伤害首次购房者由于日常必需品成本的上涨,首次购房者并没有看到房屋净值和财富增长。
黑尔对福克斯新闻说,对于这些买家来说,在原本已经充满挑战的房地产市场,租金上涨使得首次买房者难以为首付存钱。
例如,3月是单间至两居室房产租金连续第八个月增长达到两位数。
根据Realtor.com的数据,美国50个最大的大都市租金中位数达到了创纪录的1,807美元。
黑尔说,现在,锁定住房成本,以防止不得不支付更高未来租金的动力正在增加。
5.房价将继续上涨但增速有所放缓《财富》杂志本周报导,包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在内的每家有公开预测的大型房地产公司都预测,来年房价将进一步上涨。
但专业人士表示,对买家来说,好消息是房价增长在2022年可能会有所放缓。Zillow表示,年度房价增长将“在整个春季继续加速,在5月份达到22%的峰值,然后到2023年2月逐渐放缓至17.8%。”Zillow经济学家妮可‧巴肖(NicoleBachaud)对“市场观察”解释说:“由于足够多的买家在价格上涨和抵押贷款利率之间达到承受能力上限,因此需求回落,我们将看到今年晚些时候价格增长放缓。”“抵押贷款利率的急剧上升正在将更多购房者赶出市场,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需双双下滑,市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”房地产经纪公司Redfin首席经济学家达里尔‧费尔韦瑟(DarylFairweather)在一份声明中表示。
黑尔预计,“随着销售减少和卖家增加,市场将更加平衡”,房屋签订合同的价格和速度将会放缓。
尽管如此,“部分由十年来建房不足所驱动的失衡严重程度,可能意味着房地产市场会缓慢降温。”她补充道。
根据黑尔的说法,这意味着购房者和租房者“应该准备好迅速采取行动”,包括在寻找房屋或出租地点之前有条不紊地打理财务,并对自己是否能负担得起充分了解。
6.雇员重返办公室或影响住房选择Realtor.com高级经济学家乔治‧拉修(GeorgeRatiu)对“市场观察”说:“四月可能会见证消费者活动的更广泛改善,包括随着疫情限制的消退,以及我们进入新常态而旅行增加。虽然公司转向办公环境并试图让员工回到办公室和拥挤的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服装和日托成本的增加,将导致员工对灵活性(工作)的需求。过去两年远程工作的成功不仅重新定义了就业文化和期望,还让美国人有机会在远离高成本市中心的地方寻找更多经济适用房。”他也表示,一些认为自己不必亲自重返办公室的人实际上可能不得不重返工作岗位,这意味着可以看到人们从他们在瘟疫大流行高峰期购买的更多郊区房屋,搬回城市地区。
