去年在美联储宽松政策下,抵押贷款利率下行,美国购房需求旺盛;今年美联储开启加息周期,随着美国通货膨胀快速上升,抵押贷款利率的上升和物价飙升,人们愿意支付的房价可能会受到压力。
2022年美国房市在这种形势下如何变化?多方专家预测来了!
1.高价房屋竞争减少美国抵押贷款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押贷款的利率超过5%,这是自2011年以来首次,专业人士表示利率可能会继续上升。
MarketWatch报道,个人理财公司Nerdwallet的房屋和抵押贷款专家HoldenLewis分析:“大多数买家的出价范围取决于他们每个月能负担多少,随着利率的增加,抵押贷款付款会增加。因此,购房者将不得不调整他们的预期,开始在较低房价范围内选择...我们可能会看到对高价房屋的竞争减少,对低价房屋的竞争增多。”
2.买家选择有限Realtor.com首席经济学家丹妮尔‧黑尔(DanielleHale)对福克斯新闻表示,待售房屋的数量已经超过季节性低点,但仍然滞后。
黑尔说,我们正在进入挂牌售房“一年中最好的时间”,并且有更多卖家进入市场。尽管如此,“整体上买家选择仍然有限。”此外,待售房屋的销售速度很快,“即使抵押贷款利率达到11年来最高点,房屋的要价和售价仍在继续上涨,购房者的预算不足。”黑尔说,“目前典型待售房屋的融资成本已经增加了约40%,是总体通胀率的5倍。”
3.房贷利率上升将迫使部分买家退市美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云(LawrenceYun)对“市场观察”表示:“由于利率上升对负担能力的打击,许多买家将被迫退出市场。”“15%的房价上涨和现在高达5%的利率,增加了每月抵押贷款支付数额......肯定远远高于人们的收入增长和消费价格通胀。”他说。
4.租金上涨使购房意更加迫切黑尔称,在房价飞涨的情况下,租金上涨使首次买房者难以为首付存钱。根据Realtor.com的数据,美国50个最大的大都市租金中位数达到了创纪录的1,807美元。
因此很多人决定现在锁定住房成本,尽早买房,防止未来不得不支付更高的租金。
5.房价将继续上涨,但增速有所放缓《财富》杂志报导,包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在内的各大房地产公司都预测,来年房价将进一步上涨。
专业人士表示,对买家来说,好消息是房价增速在2022年可能会有所放缓。Zillow表示,年度房价增长将“在整个春季继续加速,在5月份达到22%的峰值,然后到2023年2月逐渐放缓至17.8%。”Zillow经济学家妮可‧巴肖(NicoleBachaud)对“市场观察”解释说:“由于足够多的买家在价格上涨和抵押贷款利率之间达到承受能力上限,因此需求回落,我们将看到今年晚些时候价格增长放缓。”“抵押贷款利率的急剧上升正在将更多购房者赶出市场,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需双双下滑,市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”房地产经纪公司Redfin首席经济学家达里尔‧费尔韦瑟(DarylFairweather)在一份声明中表示。
黑尔预计,“随着销售减少和卖家增加,市场将更加平衡”,这意味着购房者和租房者“应该准备好迅速采取行动”。
一、按照加拿大各省的法律,每个人在身故后的遗产都需要经过一个遗产认证程序,会不可避免地产生一个ProbateFee,但指定了受益人的人寿保单的赔偿额就不属于遗产的范畴,因而不需发生这笔费用。而且,由于不需经过遗产认证程序,保单赔偿额可以很快付给指定受益人。
二、是可以免除债权人的追索(CreditorProtection)只要在保单中指定的受益人一直是属于受保护的家庭成员类别(被称作ProtectedClass),保单就是终身免债权人追索的。加拿大人的遗产一般是可以被债权人追索的,但指定了属受保护类别受益人的人寿保单的赔偿额除外,因为它不属于遗产范畴。
三、是保单持有人可以通过指定受益人来控制将来的赔偿收入,以确保其落入他所希望的人手中。
关于受益人的分类,若从性质方面来区分则有可撤销(Revocable)受益人和不可撤销(Irrevocable)受益人。前者只有对保单赔偿额的受益权,后者则还有对保单的控制权,具体地说:若要对保单进行处置时(如改变或废除保单受益人、拿保单去银行做抵押贷款、从保单中取款、转换保单持有权、改变保额等),保单持有人必须经过不可撤销受益人的同意才能实施。若从地位方面来区分则有主要(Primary)受益人和次要(Second或Contingent)受益人。在主要受益人在世时,次要受益人没有受益权;但在主要受益人身故后,次要受益人就自动“接班”成为真正的受益人。从与被保人的关系方面来分类则有家庭成员受益人和非家庭成员受益人。家庭成员受益人包括被保人的配偶、孩子、孙子和父母等,非家庭成员受益人的例子有保单持有人的代表、遗产(Estate)和公司作为受益人等。只有指定家庭成员受益人的保单才能享受免债权人追索的待遇。
人寿保险不同种类指定受益人的方式有两种,一种叫作Designation,即在保单申请时由保单持有人在申请表上予以明确;另一种叫作Declaration,即在保单生效后通过保单持有人签署有效文件(Instrument)对受益人进行指定、改变或废除,这些文件包括遗嘱(Will)和信托协议书等。
四、最后要谈的问题就是如何指定受益人才更合理?换言之:保单持有人在指定受益人方面到底应注意些什么?是受益人的指定一定要明确化,具体化。应具体表明您所希望的受益人的姓名和与您的关系,切忌用一般性和模糊化的表述。例如:如果你希望受益人是你的亲生孩子,你应该精确地列明他们的姓名、和你的关系以及他们的分配比例,而不能只表达成“孩子们”,因为“孩子”这个范畴也包括领养的和非婚生的。再如,如果你希望受益人是你现在的配偶,你也应该列明配偶的姓名和与你的关系,而不能只表述为“配偶”,以避免将来万一婚姻发生变故时不能如你所愿确保现在的配偶的受益人的地位不受影响。
五、是对未成年或有残障的受益人一定要为他们指定一个受托人(Trustee)是对未成年或有残障的受益人一定要为他们指定一个受托人(Trustee)。指定了受托人之后,最好还应签订一个委托协议,详细列明委托事项。如果没有指定受托人,那么在被保人身故而受益人又未成年或有残障的情况下,赔偿额将由政府托管,直到受益人达到成年的年纪。在这种情况下,还有可能会影响到残障受益人现有政府福利的享受。
六、是在指定不可撤销受益人时一定要非常慎重是在指定不可撤销受益人时一定要非常慎重。因为一旦指定的受益人是不可撤销的,则保单持有人对保单的处置权会受到很多限制。如果不可撤销受益人是未成年的,则保单的处置权就被冻结,一直到受益人成年的年份为止。所以,除非为保证受益人的权益绝对不受改变,否则,一般应将受益人设置成可撤销的类别。七、是一般应指定家庭成员为受益人是一般应指定家庭成员为受益人。如果指定Estate或保单持有人的代表等非家庭成员为受益人,则保单不具有免债权人追索的功能。只有受益人为家庭成员类别的保单才可以享受免债权人追索的待遇。
