《家住美国》4月12日报道,据《财富》杂志4月3日报道,在2020年初疫情袭击美国后,美国许多城市居民逃到农村和郊区已经不是什么秘密了。

但美国人口普查局上周发布的新数据显示,逃离城市的美国人许多人已经留下来,扎根于规模较小、交通便利的城市和价格更实惠的郊区。

随着后疫情时代美国人安顿在自己的新住处,从大城市飞涨的住房成本中逃离,转而在家工作。这些脉络变得越来越清楚,这些机会让白领们摆脱了办公室的束缚。

图片随着远程工作成为许多人的永久选择,远离主要沿海城市的移民可能会在未来几年重塑美国的经济格局。

伊利诺伊大学(UrrinaMangaPange)经济系助理教授GregHoward博士说,“宜居、负担得起”的城市如博伊西、爱达荷州和德克萨斯的奥斯丁,在疫情之前都在增长,而在疫情流行期间迁入者急剧上升。

“新数据证实了这一点。这看起来越来越像是一种长期趋势,鼓励人们住在他们想住的地方,而不仅仅是因为那里是他们有工作的地方。”GregHoward说。

疫情促使人们逃离大城市在过去几年里,城市人口外流的起因是显而易见的。

乔治华盛顿大学房地产和城市分析中心的退休教授克里斯·莱因伯格告诉记者:“在疫情的早期,人们担心,如果你生活在人口稠密的城市,新冠病毒会杀死你。纽约是第一个受到彻底打击的城市。”。

据约翰·霍普金斯大学彭博公共卫生学院称,后来发现城市密度与新冠病毒的传播无关。事实上,其一名研究人员在2020年进行的一项研究发现,人口密集的县往往会经历较少的新冠病毒死亡——可能是因为它们享有更高的发展水平,包括更好的医疗体系。

但据莱因伯格说,随着白领们集体远离办公室,他们的想法转向在家工作时的空间是多么少,从而加剧了对房屋的需求。

莱因伯格说:“2020年,相当一部分人会说,‘我想离开城市,我想拥有更多的空间。在家里需要空间,在家里工作的现实是真实的。”这些数据与这一思路相吻合。美国主要州的县的人口都大幅下降,包括加利福尼亚州洛杉矶县、纽约州纽约县、伊利诺伊州芝加哥的库克县。这三个主要县从2020年4月到2021年7月失去了102000到185000名居民。这三个县组成了美国三个在这段时间内人口下降幅度最大的县。

另外,纽约州的国王县、皇后县、布朗克斯县、旧金山的圣克拉拉县、阿拉米达县、佛罗里达州迈阿密戴德县,这些东西海岸的人口大县的人口也都在流失。

昂贵住房的持久问题在过去几年里,当观察移民数据时,Leinberger公司谴责了一些州“邻避主义”(“NIMBY”movement)运动的兴起,将其归咎于纽约和旧金山等沿海城市的人口外流。

“邻避主义”(NIMBY)又被称为邻避症侯群,即“NotInMyBackyard”的缩写。这个词通常适用于那些阻止密集开发的年长、富裕的房主,他们寻求保护自己的社区,就像他们保护自己的房地产投资价值,而牺牲其他需要但找不到经济适用房的人一样。

“NIMBYs(邻避主义)在这里保留了低密度分区。”莱因伯格说。“我们看到东海岸和西海岸的YIMBYS正在崛起,与NIMBY相反,YIMBY崇尚高级并希望尽可能多地发展,在当地越来越成为一股有效的政治力量。

莱因伯格认为,“说‘不’并试图阻止某件事总是比建造某件东西并做一些有创意的事情容易。NIMBYs的工作更容易,他们只是一直说‘不’。”莱恩伯格指出,他在1970年代以不到10万美元的价格在加利福尼亚州门罗公园市的一个工人阶级社区买了一栋房子。

如今,这栋房子的价值超过300万美元,其中土地占据了房产价值的大部分。但他说:“这不是你想象的310万美元的房子会是什么样子。”“这真是太离谱了。我责怪婴儿潮一代太自私了,他们已经拥有了自己的。如果他们投票不让孩子拥有他们所拥有的,他们的土地和房地产就会升值。”这就是NIMBYs主义的核心思想。

莱因伯格告诉记者,美国控制土地使用的方式“与地球上几乎所有其他国家都不同”,并补充说,世界其他国家都做得对,但美国却做得不对。

“在欧洲、日本和中国,土地政策是自上而下制定的。我们是自下而上制定的。”他说。

在美国,许多地方政府对经济增长持谨慎态度,担心房地产价格的控制,并经常限制分区。

他说:“这就是为什么我们在这个国家有一个负担得起的住房问题:我们拒绝允许在土地上建造房屋,我们拿走了我们拥有的大量土地,并限制了它。”莱因伯格说,美国目前缺少约700万至800万套住房,“这造成了经济适用房危机。”他说:“50年前,我们没有无家可归的问题,也没有经济适用房的问题,因为我们有大量合法的土地来建造住房。”去年秋天,加利福尼亚州州长加文·纽森(GavinNewsome)签署了一项两党法案,允许加利福尼亚州划归单身家庭居住的房产的所有者在其地块上修建额外的住房,这项法案打破了旧秩序。

他说:“在加利福尼亚州,州政府在美国历史上第一次告诉地方政府,州政府要强迫地方建造更多的住房”。

他提到自己在门罗公园的第一个家时说:“现在,在该地块上建造第二套住房单元是合法的。工人阶级的木匠或学校教师可以住在这里,步行上学,而门罗公园市学区的教师则必须住在大约一个半小时的路程之外。

他说:“哪个学校的老师能付得起310万美元买房?”“二线新兴城市”在崛起那么多大城的人都迁移去哪儿了?简而言之,都搬到了德克萨斯州。

德州的五个县是2020年至2021年经济增长最快的10个县之一:德州的科林县排名第二,居民人数增加了3.6万人。

本德堡县排名第四。

威廉姆森县排名第五。

蒙哥马利县排名第八,居民人数激增近24000人。

以德克萨斯州首府奥斯汀部分位于威廉森县为例,加州的电动汽车制造商特斯拉(Tesla)去年年底从加州的圣克拉拉县迁移至此,在美国10个数字下降幅度最大的县中排名第7。

三个德克萨斯都会区——达拉斯沃斯堡阿灵顿,奥斯丁圆形岩石乔治敦,圣安东尼奥新Brunfels名列前10,都接纳了从加州和纽约州来的人口。

约翰·伯恩斯(JohnBurns)创建了一家同名房地产咨询公司,他最近在Twitter上指出,房价的地区差异“很好地说明了移民的故事”。

人口的迁移也带动了房价的飙升。奥斯汀、丹佛和达拉斯的房价涨幅均超过100%,而芝加哥、纽约和华盛顿特区的房价涨幅仅为20%左右。

霍华德指出,像爱达荷州的博伊西和德克萨斯州的奥斯汀这样的新兴热点地区是“在新冠病毒出现之前正在发展的二线新兴城市”。

莱恩伯格说,人们正在迁往的小城市也表明了“步行城市化”的重要性,即步行距离内的生活、工作、购物、饮食和上学的能力。这越来越成为许多美国人的首要任务。

这种生活方式在纽约市和洛杉矶等主要沿海城市是可行的。但对很多人来说,这是负担不起的。

在爱达荷州的科乌尔·达伦市(Coeurd’Alene)和爱达荷州的博伊西市(BoiseCity)等后起之秀中,这些城市的价格要便宜得多。科乌尔·达伦(Coeurd’Alene)在人口普查局最新的十大城市增长率排行榜上排名第二,博伊西市(BoiseCity)排名第六。两个社区的步行分数都在40分左右,而社区的步行分数在70分左右,这是可步行的最低分数。

莱恩伯格说:“过去25年来,我们看到对可步行城市设施的需求激增,无论是高密度高层公寓还是联排别墅。”举个例子:他以前的房子。

“购买可供出售的步行式城市住宅、共管公寓或联排别墅的价格仍然是可驾驶郊区住宅的两倍。人们愿意花两倍的钱步行去餐馆,他们的孩子可以步行上学,他们感觉与社会的联系更紧密。

他认为,这10年的主导趋势将是郊区的城市化。

劳动力市场的未来不难看出,这么多人能够在这么短的时间内搬家的原因是:可以远程工作。

盖洛普3月15日的一份报告显示,约6000万左右的全职美国工人中,约有一半表示他们至少有一部分时间可以在家工作。2020年5月,多达70%的“远程能力”员工完全在家工作。截至今年2月,大约40%的人完全在家工作,而大约42%的人采用混合工作制。

根据莱恩伯格的说法,现在的问题是,未来有多少比例的美国工人有资格远程工作。他说,在疫情之前,这一比例约为5%-10%,但由于疫情引起的变化,可能会稳定在40%左右。

但莱因伯格认为,远程工作“仍然是一个实验”。

“作为一名远程工作者,你将不得不问自己一个大问题,当你不坐在会议室的桌子旁时,你能远程推进你的职业生涯吗?有一个古老的说法是生意要么在桌子旁,要么在菜单上。”如果仅仅在线上工作,肯定要对职业生涯造成损失。