美国买房的抵押贷款如何操作
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对很多中国人来说,买房的首付放进去就放进去了,很少再去动这笔钱。不爱储蓄的美国人却特别擅长从房子里面“掏”各种钱出来花,将自己的首付真是用到极致。

相信很多人都不希望钱都“锁”在了房子上,想有更多的灵活性,比如拿一些钱来装修房子、买车或者给孩子交学费。如何解锁房子里面的资产呢?? 


基本概念

房屋净值 (Home Equity) = 你的房屋价值 减去 你贷款没还的钱。

举个例子,如果你有一套现在价值70万美元的房子,你总共跟银行贷了50万的款,剩下的20万就是你拥有的房屋净值。

但如果房子价值下降的速度 > 你偿还抵押贷款的速度,房屋净值就会减少。比如还是那套价值70万美元的房子,如果5年之后,房子只值65万了,你只还了4万的贷款,那么你所拥有的房屋净值就变为了19万美元  ( 65万减46万 ) 。

它有什么用呢?

你可以用房屋净值做:

房屋净值贷款 (Home equity loan)

房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC) 

现金转贷 (Cash-out refinance)

第一个, 房屋净值贷款 (Home equity loan)

这种贷款就是我们常说的房屋抵押贷款。假设你现在有20万美元的房屋净值,你可以把里面的一部分拿出来用于第二次贷款。

跟普通贷款一样,银行批准之后会一次性地把钱全给你,你每月还本金和利息就可以了。这个利息普遍都是固定的。大家一般用这种方式来投资项目。 

第二个, 房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC)

与上面的不同之处在于,HELOC类似于我们用信用卡,一般银行会给你房屋价值75%-85%的信用额度,每次你需要的时候管银行要credit,用完之后还就可以了。 

举个例子,假设银行批给你5万美元的额度,但你现在用不了这么多,没关系,花多少还多少,剩下的额度之后也可以用。因为HELOC相对灵活,大多数人用它交学费或者房屋装修。

第三个就是现金转贷 (Cash-out refinance) 

Cash-out顾名思义就是你可以直接拿到现金。比如,你现在贷款还欠30万,但你已经有10万的房屋净值了,你可以通过Cash-out refinancing,重新贷款,把金额提升到$375,000,这样你可以额外拿到$75,000的现金。之后还是按月分期偿还就可以了。

这种模式比较适合那些需要钱,但希望贷款过程越简单越好的人。因为你每个月只需要还一次贷款。而Home equity loan和HELOC则需要每个月支付两次。

需要注意的是,重新贷款后,总共要支付的钱不一定会减少。

房产可以变相当钱花,太爽了!那如何增加房屋资产呢?

一般有两种方法:

尽快还完贷款

房子本身升值了

如果想快速的增长你的资产价值, 还清贷款一定更容易做到的。买房的时候,理想情况是支付20%或更多的首付。首付越多,你拥有的房屋资产也就越多。或者你也可以选择每个月多还一点贷款,哪怕是每个月多还500,也可以帮助增长自己的房屋资产!

我们买房的时候都会考虑房子的升值空间。条件好,无硬伤的房子升值空间是比价大的。但同时作为房主,我们也可以通过保持房屋处在良好的状况,定期进行房屋维护来增加房屋价值。


善于利用自己的房屋净值:

是不是该使用房屋抵押拿到第二次贷款?这钱该怎么花?这里我们也提供几种思路供大家参考: 

1.翻新重修并提高价值

如果你最近有卖房或者房产投资的打算,可以用这笔钱对房屋进行小规模的装修或重新翻修。这样可以帮助房屋提升价值,同时房屋净值也会相应增加。

2. 升级换新房

如果你最近有买新房的打算,可以将尽可能多的房屋净值资产作为首付,转移到新房屋中。这样可以减少贷款金额,首付多,贷款压力小,也增加了买更大更好的房子的机会。

3. 合并债务

信用卡的利息是非常高的。截止今年8月份,信用卡的平均利率已经超过了17%,而房产贷款的利率只有4%!如果你每月不能及时地还信用卡,则可以通过抵押房产贷款,把钱先拿出来还信用卡,然后再还房贷。这种合并债务的方法,可以帮你节省不少高额的利息。 

4. 做明智的投资

俗话说,有钱的人只会更有钱。如果你遇到了很好的投资机会,但是苦于缺资金,可以考虑通过房产净值拿到资金贷款,用于投资,以防错过了好机会。特别是想买第二套房的同学,选择房屋净值抵押变现金的好处是以帮助你解决首付的问题,实现资本最大化、最优化的利用!

家住美国
2022-01-29 发布
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如何获得最低的美国贷款利率?

广告上经常有很吸引人的房贷利率,但是若你不一定能拿到房贷广告上的低利率。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的条件,多数人只能拿到较高的贷款利率。


影响贷款利率的因素有以下几点

1、信用分数:信用分数在750分以上是最好的。

2、贷款年数:常见的有30年、15年及5年。通常年数越低,利率越好,因为贷款年数越长,贷款银行风险越高。

3、利率是固定还是浮动:通常浮动利率好过固定利率,固定利率贷款的风险在银行。

4、是否属于大额贷款(41万7000元以上,甚至62万5000元以上)。

5、自住、投资还是商用房:自住利率好过投资或商用房。

6、新买房还是重新贷款:新买房利率好过重新贷款。

7、独立房屋或共有公寓:独立房屋通常好过共有公寓,因为共有公寓贷款相对麻烦。

8、头期款比例:头期款高好过头期款低。

9、有没有买点数费用:买点数也能降低利率。

上述因素都能够影响你的贷款利率。例如,甲的信用分数是660分,贷款与房价比率是80% ,属于出租房子申请重新贷款,甲的贷款利率一定比新买房自住、信用分数740分乙的贷款利率要高。其实,贷款利率是由银行评估你的贷款风险决定的。从上面例子看,很明显借款人乙的倒债风险要比借款人甲的要低。借款人乙的信用分数高、而且计划住在这栋房子裡,因此会极力保住这栋房屋。


每个贷款存在不同因素,影响银行决定愿意贷款的利率。经济环境也是影响利率的主要因素。财政部十年债券利率是最重要的指标,这个指标决定贷款利率是升是降。大多数的贷款虽然是30年,但是平均的贷款则在10年就会重新贷款,因此十年债券利率是衡量利率变化的领头羊,而且债券受到美国政府的全力支持,使它成为其他债券的标杆。

因此,预测贷款利率走向的最好方法是看十年债券利率。人们可以在报纸上或者金融网站上看到这个债券利率。房贷利率是跟著债券利率走。如果要看30年的固定房贷利率的走向,通常要在十年房贷利率上加上1.70%。假如现在的十年贷款利率是2.13%,那么30年的房贷利率就是3.83%。当然,这个幅度也会随时改变,但是仍然是观察贷款利率的主要方法。

当经济被认为将要好转时,投资者都会抢购股票,迫使债券价格下跌,房屋贷款利率下跌。当十年债券利率上升,房屋贷款利率也会上升。十年债券利率下降,房屋贷款利率也会下降。

在2012年后期和2013年早期,固定房贷利率出现历史性的新低。根据资料,在2012年11 月21日的那一周,30年房贷利率降到历史最低3.31%。在2013年5月2日结束的那一周,15年房贷利率降到1991年以来的历史最低点2.56%。此后,这个利率逐步上升。

房屋贷款利率跟著股票市场行走。一般来说,坏的经济消息会让房屋贷款利率下降,好的经济消息会推高房屋贷款利率。股票也是这样。因此,当股票价格上升时,贷款利率也会上升。当股票价格下跌时,股票也会下降。

华尔街日报的主要利率(Prime Rate)是美国利率的指标,是被七成以上的美国银行当作基淮利率(base rate)。许多贷款人把这个利率作为他们指数和主要利率。消费者利率通常建筑在这个主要利率基础之上,当主要利率改变时,许多消费者也会看到信用卡利率、汽车贷款和其他消费贷款利率的改变。还有其他指标,如联邦住房贷款银行利率 (FHLBR) 也被一些商业银行当做利率的指标。