美国买房的抵押贷款如何操作

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美国买房的抵押贷款如何操作

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2022年01月29日       家住美国家住美国

对很多中国人来说,买房的首付放进去就放进去了,很少再去动这笔钱。不爱储蓄的美国人却特别擅长从房子里面“掏”各种钱出来花,将自己的首付真是用到极致。

相信很多人都不希望钱都“锁”在了房子上,想有更多的灵活性,比如拿一些钱来装修房子、买车或者给孩子交学费。如何解锁房子里面的资产呢?? 


基本概念

房屋净值 (Home Equity) = 你的房屋价值 减去 你贷款没还的钱。

举个例子,如果你有一套现在价值70万美元的房子,你总共跟银行贷了50万的款,剩下的20万就是你拥有的房屋净值。

但如果房子价值下降的速度 > 你偿还抵押贷款的速度,房屋净值就会减少。比如还是那套价值70万美元的房子,如果5年之后,房子只值65万了,你只还了4万的贷款,那么你所拥有的房屋净值就变为了19万美元  ( 65万减46万 ) 。

它有什么用呢?

你可以用房屋净值做:

房屋净值贷款 (Home equity loan)

房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC) 

现金转贷 (Cash-out refinance)

第一个, 房屋净值贷款 (Home equity loan)

这种贷款就是我们常说的房屋抵押贷款。假设你现在有20万美元的房屋净值,你可以把里面的一部分拿出来用于第二次贷款。

跟普通贷款一样,银行批准之后会一次性地把钱全给你,你每月还本金和利息就可以了。这个利息普遍都是固定的。大家一般用这种方式来投资项目。 

第二个, 房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC)

与上面的不同之处在于,HELOC类似于我们用信用卡,一般银行会给你房屋价值75%-85%的信用额度,每次你需要的时候管银行要credit,用完之后还就可以了。 

举个例子,假设银行批给你5万美元的额度,但你现在用不了这么多,没关系,花多少还多少,剩下的额度之后也可以用。因为HELOC相对灵活,大多数人用它交学费或者房屋装修。

第三个就是现金转贷 (Cash-out refinance) 

Cash-out顾名思义就是你可以直接拿到现金。比如,你现在贷款还欠30万,但你已经有10万的房屋净值了,你可以通过Cash-out refinancing,重新贷款,把金额提升到$375,000,这样你可以额外拿到$75,000的现金。之后还是按月分期偿还就可以了。

这种模式比较适合那些需要钱,但希望贷款过程越简单越好的人。因为你每个月只需要还一次贷款。而Home equity loan和HELOC则需要每个月支付两次。

需要注意的是,重新贷款后,总共要支付的钱不一定会减少。

房产可以变相当钱花,太爽了!那如何增加房屋资产呢?

一般有两种方法:

尽快还完贷款

房子本身升值了

如果想快速的增长你的资产价值, 还清贷款一定更容易做到的。买房的时候,理想情况是支付20%或更多的首付。首付越多,你拥有的房屋资产也就越多。或者你也可以选择每个月多还一点贷款,哪怕是每个月多还500,也可以帮助增长自己的房屋资产!

我们买房的时候都会考虑房子的升值空间。条件好,无硬伤的房子升值空间是比价大的。但同时作为房主,我们也可以通过保持房屋处在良好的状况,定期进行房屋维护来增加房屋价值。


善于利用自己的房屋净值:

是不是该使用房屋抵押拿到第二次贷款?这钱该怎么花?这里我们也提供几种思路供大家参考: 

1.翻新重修并提高价值

如果你最近有卖房或者房产投资的打算,可以用这笔钱对房屋进行小规模的装修或重新翻修。这样可以帮助房屋提升价值,同时房屋净值也会相应增加。

2. 升级换新房

如果你最近有买新房的打算,可以将尽可能多的房屋净值资产作为首付,转移到新房屋中。这样可以减少贷款金额,首付多,贷款压力小,也增加了买更大更好的房子的机会。

3. 合并债务

信用卡的利息是非常高的。截止今年8月份,信用卡的平均利率已经超过了17%,而房产贷款的利率只有4%!如果你每月不能及时地还信用卡,则可以通过抵押房产贷款,把钱先拿出来还信用卡,然后再还房贷。这种合并债务的方法,可以帮你节省不少高额的利息。 

4. 做明智的投资

俗话说,有钱的人只会更有钱。如果你遇到了很好的投资机会,但是苦于缺资金,可以考虑通过房产净值拿到资金贷款,用于投资,以防错过了好机会。特别是想买第二套房的同学,选择房屋净值抵押变现金的好处是以帮助你解决首付的问题,实现资本最大化、最优化的利用!

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