美国买房贷款时,你能贷多少

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美国买房贷款时,你能贷多少

家住美国
2022年01月29日       家住美国家住美国

遇到过很多贷款人,很多人都认为在美国买房,房子必须是自住屋,其实不然,使现在是在租房子住,如果有的资金和好的房源,也可以直接申请房买房贷款。

而且贷款买房也远没有你想像的那么难。


美国买房贷款申请的“房”分三种:

自住屋(Primary Home):如字面意思,是买来自己住的

第二套房(Second Home):是指不长住的房子,但是偶尔会去住一下,例如在某旅游景点附近,海边的房子等等;

投资房(Investment Property):是期望着通过购买出租,或者是低买高卖得到。

在不少地方,由于地理,工作地点或者环境因素,可能购房者会认为相对自住而言更适合做。

举个例子:

同样是4房3卫的独立屋,在沿海可能要买超过100万,但是内陆可能30或40万就能买到,同时可能就差个几百块钱。

也就是说,房价和房租不是成线性相关增加的,这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金,有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。


下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题

Q:美国房产收入要多少?和自住屋审核有区别吗?

A:没有区别,房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入

更好的是,买房的话,房可能的收入会被算入可使用的收入,其算法是,乘以75%,再减去房的月供,如果剩下的是正数,那麽加到分母里;如果是负数,则加到分子里。所以,有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。

这个怎么决定呢?贷款都要做房屋估值(Appraisal),银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的,做出一个“Comparable Rent Schedule”,给出自己的建议出租额度。

Q:需要多少,有额外要求吗?

A:买房需要20%,但是除了和Closing Cost之外,房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves),其额度要求是6个月的PITIA。

Q:什么是PITIA?

A:PI = Principal & Interest,房贷

T = Tax,地税

I = Insurance,保险

A = HOA,管理费

所以PITIA指的就是:每月房贷,地税,保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户(Checking/Savings Account)中。这些钱不用花掉,但是要存在里面。

除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户(Cash Sccount)之外,股票(stock),退休金(Retirement Account),美国养老金计划(401K)都可以。不过,股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

另外,切记房的贷款申请不能用赠与基金(Gift Fund),所有的和资金储备都必须是自己的钱,包括夫妻间也不行!

比如男方一个人申请贷款,不能用女方的资金,也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用,但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法,可以考虑两个人一起申请。

所以如果有买房的打算但资金又不够的话,提前两个月以上把钱打过来准备好,银行会看两个月的银行流水(Bank Statement)。

例如你9月份申请贷款,两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日,那麽钱就要6月份或者之前打过来。

不过如果你需要使用收入,那么要两个月的银行流水;如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入,那麽一个月的银行流水也可以。

快速计算能贷多少款

贷款之前,很多人会问:我到底能贷多少款,有一个简单的算法,在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少,银行也是大致这么算的:

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入

举例来说

某申请人想买80万的房子,想看看能不能贷款60万,假设他能拿到的利率是4%,那麽每个月付款额是$2,864.49,地税银行一般以1.25%/年来算,那麽每个月就是$833.33。

假设房屋保险一个月是$100,HOA一个月是$300,车贷一个月是$300,几张信用卡还款额是$100,那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。

又假设申请人的年收入是$120K,那么一个月就是$10K。

所以,这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%,小於45%,所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。

注:根据每个人的情况不同,有的申请人的百分比可以宽限到50%

关于信用以及利率等

不同银行有不同要求,但信用分数一般620分以上就可以。房贷款利率比自住屋差一些,但是不会很多,其它条件相同的话,从0.125%到0.500%是一个正常的范围。

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