美国疫情尚未平息，为什么那么多中国人还跨境在美国买房？
给大家分享三个和“金钱逻辑”相关的要点心得
缺乏“现金流”理念
国内这几十年房地产市场的属于典型的增值强劲，但现金流极差。
国内一线城市出租房的现金流可以差到什么程度呢？
夸张一点说，差到某些经济宽裕且嫌麻烦的屋主都情愿空置房子，也不太愿意出租的地步了。
这个大环境也让大家对房地产可以产生“现金流”这一投资方向不是特别感兴趣。
刚走出国门，来到美国的新移民们在“现金流”上不是特别敏感，很多人在最初设定美国买房的目标上，使用的思维还是停留在“过几年这房子可以涨多少？”的局限上。
美国房地产投资中，在出租房的租金回报中有一个“1%法则”。
当很多刚从国内出来接触到美国房地产朋友最先听到的时候，一般会有点反应不过来，很多人会补充问道：你说的1%的意思是否是指房子的年租金回报是房价的1%么？
当他们得知1%是“月租金占房价的比列”，是十分吃惊的。这从一个侧面说明了国内外在房产“现金流”回报上的实操差异。
当然，在美国也不是任何区域和时间节点，随随便便都容易找到满足“1%”租金法则的买房机会，这和投资策略、地区选择、房源渠道、买房时机和找房技巧都有关系。
现实中，哪怕买家找不到满足“1%月租金”法则的房源，哪怕是5%的年资本回报率所产生的年现金流也比国内一线市场强上很多了。
此外，“正现金流”这个概念，是指导美国房地产投资最核心的底层逻辑，“现金流”是一个持续动态的概念，正如著名财商书籍《穷爸爸 富爸爸》所倡导的：可以产生“正现金流”的才是资产，否则就是负债。
总之，如果您刚涉足美国买投资房，对于“现金流”的概念和实操中的衡量一定需要重视并吃透，否则在实操的时候很容易掉坑买到错误的DEAL或者被无良中介忽悠。
如果说美国房地产也有“槽点”，那么恐怕被吐槽最厉害的，要数美国房地产的各类成本。
对比美国，在中国有些买国内房买得早的朋友，是无需付房产税的。
出租房的时候绝大多数的维护成本也可推给租客承担，国内房东也往往占据强势地位，遇到不良租客的经济损失也比较有限。
然而，对于初来乍到美国的新人，在实操前必须充分了解到美国房地产在持有和出租阶段所产生的费用名目及其原理，这样才能正确对待日后买房后种种“令你惊讶的费用”，比如说：
美国房地产税：如果你在加州买房的时候，你的上家持有房产已经好几十年，那么卖家把房子卖给你前，他自己每年交的房地产税的评估税基是低于市场价很多的，从而可以让他每年交很少房地产税。
然而你一旦通过市场价格接盘后，房子的地产税基马上因为这次交易被评估到接近市场价，从而让你在买房后所承担的房地产税远远高于你的上家。
因此，买房的时在看待房产税问题上，不要被卖家现有的地税金额给迷惑了，自己需要具体大致算一下。
初到美国的新移民，对于美国大宅坐拥阔气且优美的前后大院心驰神往，但你需要明确意识到的是：你眼前美好的一切都是靠钱堆出来且需要一直持续花费去维持的。
尤其当你购买的是“准豪宅”或“豪宅”类物业的时候，越发需要重视这一点，如：
（1）因为房子院子面积大（有些大房子的占地可达一英亩或以上），导致花园绿植每月的养护、浇水、除虫驱鼠、还有游泳池的清理和设备维护犹如“钝刀割肉”，平均大几百美元到近千美元是必须的。
如果遇到水管爆裂或泳池裂缝，光你这个月的额外水费损失都有可能超过千元。
（2）内部居住面积大，导致的水电煤费能源用的增加。房间多了，如果你自己动手能力不强需要请人来做定期保洁，每次几百美元又是逃不掉的。
有些社区还会有HOA的物业费。
总之，你买的房子越豪，以上的这些内外维护费用也越高，以上很多费用都和人工服务相关，美国的人工服务的高昂，你懂的。
还有，美国很多民主党主导的州（人称“蓝州”）都倾向保护租客的利益。
这意味着如果你不幸遇到“租霸”或者现在这种“因为疫情原因而无法驱逐租客”的问题，房东在处理的过程中，费时费力，钱没赚到，还亏本。
当然，例举以上种种的初衷并不想让赴美新人觉得美国房地产很麻烦，而是想很坦诚的告诉大家：
如果你想好好享受美国房地产给你带来的利益，先要充分了解清楚其背后运营的财务细节构成，这样你就实操中，就可“以终为始、有的放矢”的去践行。
而不是到时候觉得你的美国房子“买得起，却住不起”。
来回折腾，买入卖出变现过于频繁
这个坑其实是一个承接上面“买错房”后的一个连锁反应。
之前观察到的例子：
我所关注的大洛杉矶某个城市里，价位最高的几个“豪宅”，被有些朋友错误的买入错误的原因，是入手的价格溢价不合理，再次短期出手会很困难。
这一错误的买入动作，直接导致的下一个问题，就是入坑的买家住了几个月后发觉情况不对了，于是这些豪宅又在一年不到的时间内重新上市开始销售。
首先，如此频繁的来回买卖折腾，暴露出的一定是买家在购买前没有做好功课，很可能连自己买房的目的、居住和使用规划、财务计算和退出策略都没有想好。
其次，那么短时间内再次上市，大概率就是赔钱。
美国的房市，基本不存在类似中国一线城市那样的短期飙涨，因此你短期内挂牌可以卖掉的价格，在扣除这一年里的地产税、维护费、贷款成本和中介费后，基本就是赔钱的。
在这个反复折腾的过程中，基本是你自己出钱在为美国房产中介经纪人“打工”的过程，你在一年内的一买一卖2次交易，给其中相关的经纪人创造了2次快速提成佣金的机会，却留给了自己一地鸡毛。
这里科普3条有用的实操逻辑，希望对你有用：
（1）在美国，一般房产持有时间需要长达5-7年后再出手，基本可以让卖价扣除各类环节费用后让自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是单一的买入持有一定时间后再简单卖出变现离场那样简单。
而是进行“只买入不变现”的滚雪球扩展原则去利用时间赛道去积累巨额财富。
比如：买入房产后到了一定时间房产增值后可以通过抵押再融资把现金借出来后再投资，或者高价抛售第一个物业后，利用1031 交换的“延迟增值税”的福利去买入下一个更大回报更好的房产。
（3）你真心需要一个好的房产经纪人来辅佐你做出正确的投资策略并通过扎实的分析去找到值得拥有的好DEAL。而不是那些追求佣金而让你买在山顶价格上的急功近利之徒。
对于多数投资美国房产的移民者而言，出租中面临的报税工作、税务减免都是复杂而难懂的问题。今天，我们详细分析一下：如何合理应对、规划房产出租中涉及的税务问题，使得租金收益最大化。
非美国税务居民(即过去一年在美国居住少于183年或过去三年累计加权少于183天的情况，比如中国大陆居民)在美国购置房产用于自住或给在美国求学的儿女或亲戚居住的情况，是无需申报美国个人所得税单的( Form 1040 或Form 1040NR)。
1税务处理的两种办法
首先在税务处理方面有两种处理方法：
01
不申报
第一种，不申报租金收入不报个人所得税单。这种情况下，租金收入的30%需要上缴美国国税局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金，中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报给IRS。
如果没有中介，屋主有义务自行上缴租金收入的30%。总之，不申报个人所得税单(Form 1040 - Nonresident)的情况下，30%的租金收入需要上缴到美国国税局。
02
申报
第二种，申报租金收入即申报个人所得税单(Form 1040NR – Nonresident)。此种方式可以在租金收入中抵减房产税，贷款利息，修理费用，折旧费用，会计师申报费用等所有相关费用，还可以抵减personal exemption (2017 年为$4,050, 2018年已经取消personal exemption, 因此抵减数额比往年降低$4,050)。
如果所有费用加起来超过租金收入，那么不仅当年不用缴纳任何所得税金，还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。
现实情况是：理性的屋主都应该选取第二种方式，在这种方式计算下，当年亏损的情况占一定比例 (因为计提折旧，个人居民住房一般按照27.5年折旧)，这些都可抵减将来的收入。
注意
当然选取第二种方式的话，需要找CPA 协助办理两件事情：
第一，填报Form W-8ECI 表格。
然后还要讲表格交给房屋中介说明此项房产收入属于美国交易相关收入。屋主将来会自行申报税单从而避免30% 租金收入被代扣代缴。
第二，填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identification number)。
税号是缴税和退税的唯一身份识别方式，所以至关重要。非税务居民的纳税截止日是每年6月15日，也可延期6个月到12月15日。
此外，如果房屋拥有者之后有移民美国的计划，那么将来作为美国税务居民是需要每年按时申报个人所得税的。房屋的地产税，贷款利息，贷款保险金等都可以冲减个人收入从而降低税负。
至于报税是否麻烦，这个需要结合个人情况而定。通常来讲，屋主只要提供全年租金及支出明细金额，会计师无需检查每一项收入凭证及支出凭证，个人平时做好收入支出明细表即可。如果将来没有移民税务筹划的诉求，那么仅报美国租金收入税表很简单，和注册会计师做好配合沟通就可以了。
2如何报税抵税？
报税抵税问题分为两种情况：您是进行投资房出租，还是选择通过Airbnb（即AirBed and Breakfast网站）出租。
01
投资房出租
在美国做房东产生租金收入，其中可以抵减收入部分的项目有很多。具体如下：
1. 折扣费用
一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。
2. 贷款利息及贷款点数
如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
3. 房屋保险金
房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
4. 房产税
房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
5. 房屋维修费用
比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用
比如火车地铁机票等等。
7. 水费电费等
如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
8. 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
9. 广告费用
例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
11. 法律支出
如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。
12. 意外损失及失窃等
如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。
13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。
最后，总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出，都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。
02
Airbnb
美国房产投资毕竟操作比较复杂，如果追求简便省力，也可以选择Airbnb模式，交由专门的网站来寻找并对接客户。
Airbnb 在华人群体中近年来逐渐升温，尤其在华人聚集的城市越来越普及。关于税务申报的问题，通常在Airbnb官方网站注册后，Airbnb会在年终或第二年初的时候给所有的房东出具1099的报税表格。上面会注明该年度，房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去注册会计师那里进行税务申报。出租房屋相关的费用（维修，工具，税金，物业费等等）也可以用来抵减房屋出租收入。
注意
Airbnb 还有几点需要特别注意：
第一，短租全年低于14天可以不用交税。
如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入。但由于Airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。
这种情况下，您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到IRS的来信。因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。
第二，到底应该报出租（Schedule E）还是主动营业（Schedule C）。
首先，要看您是否有为房客提供客房服务（SubstantialServices）。如果您有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务了。毕竟如果您只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。
如果您提供了这些服务，那么您就需要将出租行为报成自营业（ScheduleC）。报成出租还是自营业区别在哪里呢？这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。
最大的差别是，如果您有提供服务（Substantial Services）报税需要用自营业的税表（ScheduleC）的话，您这部分的盈利需要额外交一份自雇税（Self-EmploymentTax），这其实就是W2上社会保障和医疗保险税（SocialSecurity and Medicare tax。
但如果您没有提供上面提到的这些服务项目，那么您的收入就可以算作是出租收入，报在ScheduleE上。这一部分收入就不会被征收自雇税了，而是算作投资收入出现在您的税表上。
