美国购房者如何评估可承受贷款价格预算？
如何圈定可承受的房地产价格范围？
贷款审批的影响因素有哪些？
如何估算美国住房贷款金额？
怎么样能获得预先批准的抵押贷款？
由于国内房地产政策的改变，越来越多华人选择投资美国房地产。在选择房产时，我们会想知道“我们能花多少钱购买房产？”“我们适合怎么样的房屋贷款类型？”
在实际情况下，事先确定一个合理的价格范围有助于你的房地产经纪人确定一个合理的投资房产，并且也有助于你成功地完成抵押贷款审批程序，但它不能平复你爱上你买不起地房子的失落。
第一步：圈定可承受的房地产价格范围
在这个过程中，我们主要研究两个关键因素，这两个因素决定了你能买得起多少价位的房产：
抵押贷款人可以为你提供多少钱的贷款；
在考虑到你所有的开支后，你每月的可支配收入是多少。
考虑到这两方面，你所确定的房地产价格范围也有了一定的可信度此后的养房之路相对心里有底气许多。
当然，这两点只是非常粗浅的概括，具体还是要步步细分往下梳理。
首先，美国购房者要确定合适的房屋贷款规模。
大多数赴美国买房的人都需要某种形式的融资来进行购买。了解您可能符合的贷款规模以及与该贷款相关的成本是确定您可以承受多少价格房屋的重要的第一步。
其次，考虑美国贷款审批的影响因素与个人的匹配度。
美国抵押贷款机构审查几个因素，以确定您是否有资格获得住房贷款，如果符合条件，将提供给您相应规模和合适利率的贷款。具体要求因贷款人，贷款产品和计划而异。接下来我们就来了解一下美国贷款机构将审查哪些方面来确定你的财务状况。
收入
美国抵押贷款机构将审查您的年度税前收入以及你的共同借款人的收入情况。这包括：任何形式的就业收入，例如基本工资，奖金，佣金和小费; 社会保障或其他退休收入; 财产出租收入; 投资收益，如股息和利息。
提出各种形式的收入通常会增加你获得贷款批准的可能性，但请注意，您可能需要提供文件，如最近的工资单，W-2或可证明任何收入索赔的报税表。像奖金或小费这类的可变收入，通常需要额外的文件，使得贷款人可以了解这种收入随着时间推移的变化情况。
债务
确定您的抵押贷款资格时，将考虑您当前的应尽的财产义务。从贷款人的角度来看，这包括未偿还贷款（汽车，学生或其他个人贷款），所需的赡养费或子女抚养费以及信用卡债务等债务。每月全额支付的信用卡余额，公用事业和维修等家庭支出，以及其他日常费用（如天然气和食品杂货）都不在贷款人的考虑范围之内。
信用记录
Equifax，Experian和TransUnion三大主要的信用机构追踪抵押贷款机构以确定信用状况的额外信息。这个信用报告包括：
账户总结，包括每个账户的年限，限额或贷款金额和当前余额
贷款和信用额度的支付历史
任何最近信用贷款调查
与你的财务状况有关的公开记录信息，包括破产或丧失抵押品赎回权
信用报告中包含的信息将用于计算信用评分。最受欢迎的计算方法是由Fair Isaac Corporation（FICO）创建的。FICO评分范围从300到850不等—越高越好—并帮助抵押贷款机构评估信用报告中包含的信息。准确的信用评分要求取决于你所需要的抵押贷款类型。
信用评分较高的申请人通常会获得更优惠的贷款条件。当与共同借款人获得抵押贷款时，一些贷款人会以两个分数中较低的一个作为重点，以确定贷款的批准和利率。根据你的特定信用状况，你可以获得一个个性化的抵押贷款报价，可以查看潜在的贷款选项。
资产
美国抵押贷款机构将要求购房者提供流动资产的证明，包括支票和储蓄账户中的资金，股票，债券和人寿保险单。这个评估是为了确保资金充足可以用于支付定金以及其他前期交易费用。贷款人也需要有不间断的资金链，这项评估以便确定在你的正常收入突然中断时也能有偿还贷款能力，例如在失业的情况下。
第二步：估算你的住房贷款金额
知道买房需要多少钱还不够，接下来就是掂量掂量自己口袋里剩下多少钱，两者能匹配才可以。
您可以获得的总住房贷款很大程度上取决于贷款人确定的最高每月付款金额。抵押贷款借款人用来确定你的最高月支付的主要计算被称为债务与收入比(DTI)。这一比率反映了你的月度总收入占抵押贷款和贷款人的金融负债的百分比，目的是为了确保借款人偿还贷款的能力。
除了每月偿还部分抵押贷款本金之外，你每月的最高还款还必须考虑到如贷款利息、地方财产税和抵押贷款保险等费用的成本。美国房屋所有人协会(HOA)会费也包含在收入比计算中，虽然他们通常不是实际抵押贷款的一部分。
这些费用以及贷款期限会影响您的贷款批准总额，因此你也可以负担起更高价格的房屋，因为只有你每月最高的还款部分可以用来偿还贷款本金。
但是，考虑到上述费用的依赖性，您可能会发现获得熟悉当地税率和平均住房成本成本的贷款人的预先贷款资格是很有帮助的。
预先贷款资格预审是根据您提供的有关收入、债务和首付款信息，自由估算出贷方愿意贷款给你的金额。这个过程不仅快速而且容易，并且不需要收入或资产的证明。对贷款人进行资格预审并不要求你继续正式的抵押贷款申请，也不意味着贷款人会批准你贷款。这只是一个粗略的估计，以帮助你确定一个贴近实际的价格范围。
第三步：获得预先核准的抵押贷款
认真的购房者应该考虑提前获得预先批准的贷款。这比资格预审更正式，预先批准审查会对包括你的财务和信用历史的深入审查。你通常需要完成一个预先批准的流程，并提交证明你最近收入和流动资产的文件。
预审批过程结束后，您将收到您的抵押贷款人的诚信有效的估计。这一估计通常在60-90天内都有效，假设期间你的财务状况没有任何变化，你可能会获批你想要的贷款金额和利率。
如果获得多个贷方的预先批准可以使你有条件比较他们之间的利率和贷款金额，以获得最佳方案。预先知道你的贷款情况，你也可以更加放心地在美国购房。
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美国医疗水平世界领先，很多人都想去美国看病，但如果没有合适的医疗保险，在美国看病可不是一般的贵，甚至有网友戏言：在美国看了次病，北京一套房都没了！
所以，无论是去美国留学、工作，还是旅游、探亲、商务考察，抑或是移民美国，都有必要了解美国的医疗保险制度。
那么，不同的人去美国分别需要买什么类型的医疗保险？接下来，小编将详细介绍不同人群适合的医疗保险类型。
去美国旅游探亲或者商务访问的人
美国的医疗保险公司分为两类，多数保险公司为美国公民和合法移民提供本土医疗保险（domestic health insurance），还有一小部分保险公司为短期来美国生活访问的外国人提供访问者医疗保险（visitor health insurance）。
持非移民签证去美国短期旅行居住的外国人，通常只能参加访问者医疗保险计划。
例如，去美国旅游探亲、商务考察、短期留学、工作等，都属于这种情况。您可以根据行程，申请短至数天，长至数年的医疗保险计划。
访问者医疗保险通常包括重大病急诊、住院、检查、处方药等费用，也包括需要转移病人的交通费用，以及万一投保人去世，将其遗体运送回国的费用等。
市场上的访问者医疗保险一般分两种：固定承保金额的保险计划（Fixed Coverage）和综合承保计划（Comprehensive Coverage）。
固定保额保险计划（Fixed Coverage）是指对每一项医疗服务，保险公司只承担固定的金额，例如看一次医生50美元，去一次急诊500美元，手术一次3000美元等。剩余的医疗费用无论多少都由受保人自己支付。
综合保险计划（Comprehensive Coverage）则是按照保险合同规定的赔付比例由保险公司和个人共同承担风险。病人需要支付自付款和按比例分担部分医疗费用，其余由保险公司赔付。
绝大多数的访问者医疗保险都不包括投保前已存在的疾病（Pre-existing conditions）以及与其相关的并发症，比如高血压、糖尿病等，也不包括怀孕生育相关的医疗费用。
去美国留学
如果您是去美国留学（F-1签证）或做访问学者（J-1签证），必须提供医疗保险证明，才能给予注册。许多学校和保险公司达成协议，为本校学生提供学生医疗保险（Student Health Insurance）。
您可以在学校为自己和家属购买此类保险。您也可以在校外的保险公司购买达到学校最低标准要求的医疗保险。
美国大学一般设有学生健康服务中心（University Health Services），为学生提供门诊、急诊，化验检查，健康咨询，心理辅导，疫苗注射等各项基础医疗服务。
普通的常见病和外伤等都可以在这里解决。学校也提供各种免费的健康教育和心理疏导等服务。
通常大学会要求学生在注册时缴纳保健费，就可以免费使用学校诊所的基本医疗服务。有些学校诊所会要求学生在使用部分医疗项目时付费，但一般收费比校外的普通诊所便宜许多。
当您结束学习参加工作实习（Optional Practical Training，OPT）后，有些学校允许毕业的学生继续参加学校的学生医疗保险计划（一年左右）。有些实习单位可能会向您提供医疗保险。如果您不能获得学校或实习单位的保险，则可以通过商业保险公司购买相关的医疗保险。
在美国工作
在美国工作后，您可以通过以下几种渠道获得医疗保险：参加公司的集体医疗保险（Group Health Insurance）、自己购买个人医疗保险 （Individual Health Insurance）、参加行业协会为会员提供的集体医疗保险等。
集体医疗保险（Group Health Insurance）是公司向雇员提供的非工资福利。如果您是持H签证或L签证在美国工作，您可以和美国合法移民（绿卡持有者）或公民一样，通过雇主获得保险。您缴纳的集体保险费也可用于减税。多数美国人将公司是否提供医疗保险作为其工作选择的重要考虑。
您在美国工作时必须交纳社会保险税和Medicare税（Medicare Tax）。
Medicare是美国政府组织的社会医疗保险项目，为65周岁以上的老年人提供医疗服务。您必须交纳工资收入的1.45％作为Medicare税。即使您将来不能享受Medicare医疗保险的福利，也必须交纳。
当您在美国工作并交纳Medicare税十年或者四十季度以上后，就可以在满65周岁时获得Medicare医疗保险资格。
获得美国绿卡或成为公民
刚到达美国的新移民（绿卡），必须在获得移民资格，在美国居住满五年以上，才可以有资格申请政府提供的公费医疗保险，比如 Medicare 或者 Medicaid 保险。
美国的商业保险公司为美国公民和合法移民提供本土医疗保险（Domestic Health Insurance）。通常保险公司要求需要在美国居住3个月到一年不等的时间，可以申请本土医疗保险。
如果您在移民美国后找到了工作，您必须交纳工资收入的1.45%作为Medicare税（Medicare tax）。当您在美国工作并交纳Medicare税十年或者四十季度以上后，就可以在满65周岁时获得Medicare医疗保险资格。这是美国联邦政府组织的为老年人提供的医疗照顾保险。
许多人在美国安顿后就安排其在中国的父母移民美国。如果您的父母来美时已经超过65周岁，他们在刚刚移民到美国时不能够自动获得Medicare的医疗保险资格。他们必须持有绿卡超过五年以上后，才可以向政府的Medicare项目缴纳保险金购买医疗照顾保险计划。
刚刚得到绿卡的新移民
由于平价医疗法案（Affordable Care Act，ACA），即 Obamacare 的规定，美国合法居民，包括美国公民、合法移民（绿卡）以及其他合法的长期居民，都需要参加符合ACA法标准的医疗保险。
如果没有参加医疗保险或者医疗保险不符合ACA法的标准，政府将通过 IRS国税局给予罚款。2017年的罚款标准为成年人每人$695美元、儿童每人$347.50美元，每个家庭罚款最多不超过$2,085美元，或者是家庭收入的2.5%，两者取其高。
新移民可以在到达美国之前申请旅行医疗保险作为过渡时期的保险。如果新移民是2017年1月31日（开放申请期结束）后到达美国的新移民，也可以在60天之内作为特殊生活变迁事件申请Obamacare保险。
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