受新冠疫情影响，多国货币超发，各类资产轮番涨价，全球房价也在去年以来受传导效应影响出现罕见齐涨。根据Knight Frank数据显示，2020年3月至2021年3月，全球房价平均上涨7.3%，美国以13.2%的涨幅排名全球第五。在今年上半年，美国房价加速上涨，竞价抢房屡见不鲜，同时美国房市崩盘说不绝于耳，那么究竟美国当前的房地产市场如何？近日，58同城、安居客发布了《美国地产观察报告》，对美国房地产市场现状及未来发展趋势进行解读。
6月份美国房屋挂牌同比增长8%，总价越高成交量增速越为显著
纵观美国房产市场整体走势，根据美国房地产在线挂牌网站Redfin的最新调研数据显示，6月份美国新增77.6万套房屋挂牌，同比增长8%；在线挂牌房屋成交71.7万宗，同比增长20.6%，其中56.4%的房屋最终售价高于挂牌价，同比增长近30%；最终售价与挂牌价的比例为102.6%；挂牌房屋在市场上停留时间的中位数为14天，比去年6月减少25天；在线挂牌的房屋数量为75.7万套，同比减少39.6%，按当前销售速度，可满足1.1个月的市场需求。
根据全美经纪人协会的数据显示，6月份25万美元以下房屋成交合计占比28%，其中10万美元以下房产成交比去年同期下降近1/4，10-25万美元成交下滑15.7%。25万美元以上各价格段的房屋成交量，总价越高增速也越为显著，其中100万美元以上房屋成交占比7%，同比增长146.7%；75-100万美元占比6%，增长119.1%；50-75万美元占比16%，增幅81%；成交占比最大的是25-50万美元的房产，约合43%，增长24%。由此可见，上半年美国房地产市场延续了去年的高企势态。
一房难求态势持续，新屋成屋销售速度均放缓
数据显示，在销售方面，6月美国新屋销售折年数为67.6万套，为去年5月份以来的最低值；环比增速下降6.63%，且连续三个月负增。实际上，新屋销售在今年1月份达到99.3万套（折年数）高点后开始下降，仅1月和3月环比增速为正，其余月份增速为负，其中2月和4月的负增速超过10%。
成屋6月份销售折年数为586万套，环比增速1.38%。今年以来成屋销售的高点同样是1月份，折年数为666万套，此后连降4月，直到6月再次转正。因此，虽然市场仍呈现出一房难求的态势，但新屋和成屋的销售速度均在减缓。
房价增速创历史新高，高点回落拐点初现
在价格方面，6月份美国的新屋销售中位价为36.18万美元，环比降低4.96%，同比增长6%。去年初以来，新屋价格整体涨幅明显，尤其是今年的4月和5月，中位价同比增速超过20%，创1998年以来的最大涨幅，5月新屋中位价创下历史新高，达到38.07万美元。6月美国成屋销售中位价为36.33万美元，环比增长3.68%，同比增长23.4%。去年5月至今，成屋销售中位价的同比涨幅从1.91%不断攀升至当前的23.4%，增速显著。新屋及成屋价格增速依然坚挺，但当前增速和高点相比已有回落，或许意味着拐点初现。
新屋去化周期提升至6.3个月，成屋库存仍然紧张
供应方面，6月美国新屋待售数量增至35.3万套，环比增加6.97%。今年以来，除了3月待售数量微降外，其余月份均为正增长。由于待售的增加，按当前销售速度计算，新屋去化周期提升至6.3个月。
6月成屋销售库存为125万套，同比提升3.31%，连续4个月正增长。今年1月，成屋库存创下有记录以来的历史最低值，仅有103万套，此后随着供给缓慢提升，库存也有所增加，但当前库存仍处历史低位。整体来看，新房待售告急的情况得到一定缓解，成屋库存仍然紧张。
降息等量化宽松政策推动房产热，供不应求为房价暴涨主要因素
针对本轮美国房产热背后的原因和影响因素，58安居客房产研究院分析表示，疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一，是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，成交量价齐升。
此外，疫情爆发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求，也使得本轮房产热呈现出新的特点，即：郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。
而美国本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。次贷危机后，建商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后，远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，引发房价暴涨。
美国房地产补库存已初现端倪，新屋待售增速明显，成屋供应虽有增加但杯水车薪。在疫情发生后，为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生，美出台了相关的房屋刺激保护措施，两项最重要的措施将在9月30日失效，届时若不能延期，将会有相当数量的房产面临止赎，房产被迫出售，增加在售库存。
58安居客房产研究院分析认为，高房价会驱使部分投资客获利终结，加速成屋供给。因此，成屋市场的供应增速也会逐步提升，对房价的高速增长起到平抑作用。
市场将逐渐回归理性，降温未必降价
对于美国房地产未来走势，58安居客房产研究院认为，随着恐慌性购房的缓解以及加速补库存会在未来一段时间持续，房价无法继续像今年上半年般加速跳涨，市场会逐渐恢复理性，但市场降温并不意味着房价会下降。
首先美国人口结构会利好房产市场，全美经纪人协会的数据显示，美国初次购房者的年龄中位数为33岁，意味着当前25-40岁人群是刚需市场的主力，恰好该年龄段人口是当前各年龄段中数量最多的。
同时，当前全美的住房自有率为65.4%（2021年2季度），远低于2004年高峰时的69.2%。分年龄段来看，千禧一代人群的住房自有率仅为43.3%，远低于前几代人群水平。随着千禧一代住房自有率的提升，会对美国整体房市有较明显拉动。
其次，美国严格的抵押贷款标准将成为房产市场稳定发展的基石。数据显示，2021年一季度美国购房按揭贷款的人群中73%拥有良好的信用状况，此比例在次贷危机前几年仅为25%。在疫情的考验下，美国房贷市场仍健康发展，美联储也有能力处理危机带来的短期动荡，房贷市场引发市场走衰的可能性较小。
此外，美国居民杠杆率仍在低位，而且储蓄率快速攀升，财富的积累会激发房地产购买热情。次贷危机前，美国居民杠杆率达到历史最高的98.5%，危机爆发后杠杆率水平不断下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有较大上升空间。与瑞士、澳大利亚、加拿大、英国等部分发达经济体相比，美国的居民杠杆率亦非常低。同时，美国个人储蓄率在疫情期间大幅上升，随着限制令的解除，个人储蓄率有所回落，但仍高于疫情前的平均水平。未来一段时间，经济修复将抵消救济政策逐步退出的影响，美国居民个人收入增长仍有保证，财富效应刺激购房者入市会在未来1-2年得以延续。
总体来看，本轮美国房价上涨是“意料之外、情理之中”，最大的问题来自于供应短缺，但这在疫情发生前已然发生，疫情爆发后催生新的购房需求，意外的低利率环境刺激购房者加速入市，供不应求导致价格暴涨。但美国适龄置业人口持续攀升、贷款机构审核标准严格、个人收入增加等因素仍将支撑美国房产市场的平稳运行。伴随价格上涨短期内达到买家支付上限，以及未来30年期抵押贷款固定利率的预期上行，房价增速将会放缓。
此刻，从没有一个时代像现在这样魔幻。
疫情以来，国内上海、深圳、杭州、南京等城市的房价迎来上涨，而且幅度不小。如今美国也正在上演同样剧情，股价和房价屡创新高。事实上，每一次经济危机，每一次货币滥发，都意味着对中产和底层民众的洗劫。
和南京老乡聊天。他问我：美国价是不是涨得厉害？
我回复他：房价的话，纽约中心城区很贵，比如中央公园附近，跟上海内环内有一拼，但纽约郊区的房价就很亲民，有的房价比南京河西还要低。
说到郊区，我所在的Town，这些年房价涨了不少呢。10年前60几万美刀的独栋，如今已经卖到90多万美刀。
疫情后，导致住在曼哈顿高楼里的居民，有不少逃离纽约主城区，跑到郊外或者新泽西买House，使得纽约周边的独立屋价格疯涨。
事实上，油价也突破了3美元！去年，家门口的加油站油价是＄1.9一加仑。现在是＄3.13一加仑，涨了1刀多。
一加仑是3.8升，换算下来，美国油价也不比国内油价便宜多少了！
随着油价上涨，二手车价格也飙升了。原来叫价5000美刀的车，现在可以多卖2000美刀。除非是住在人口密度高的City中心，交通乘地铁或Bus，通常美国民众出行都开车。此番油价上涨，给老百姓的生活带来不小的压力。
低收入人群不得不精打细算，把更大的花费用于购买生活必需品上。近期的调研发现，87%的美国人担忧通货膨胀。
在美国生活这些年，我很少关心菜价。
因为服装，鞋帽，特别是食品，我觉得纽约地区的价格总体来说比国内便宜。所以平时去超市，看到什么喜欢的就直接放进购物车里，不太在意价格。
白天刚刚去过Costco，Walmart以及韩国人超市Hmart，买了一大堆吃的东西，翻出收银条，跟过去的价格对比一下，惊讶地发现，食品的价格真的涨了！
任何时间，Walmart的人气总是很旺。
水果价格不高，和去年持平。堆成山的玉米，便宜的时候，1美刀可以买4根。
疫情期间，Walmart的网购平台做的非常好。为避免接触，我们总是在网上购物付款，然后开车去取货。到达指定地点，不用下车，超市员工会把我们选好的东西一样样放进汽车后备箱里。
平时去逛Walmart，我总喜欢买两条大蒜面包，售价10年未变。今天的价格一如既往，一长条面包只要1美刀。通常两个人早餐，这样两条面包要吃三天。
Walmart也被称作福利超市，常年吸引着美国普通老百姓的购买欲。衣服食物，日杂用品等，经济实惠，物美价廉。
纽约西瓜是论个卖的，标价各不相同。
Costco是＄6.99，Walmart是＄5.48，Hmart是＄4.99，法拉盛的西瓜通常摆放在超市门口，价格在＄5~＄6。
最便宜的大西瓜在ShopRite，常常3.99美刀就可以抱一只回家。
相比Walmart，Costco是我们日常生活最常去的大型购物超市。Costco是会员制，每年需要缴纳会费60美刀。
通常人们去Costco购物，都是买一大家子的吃穿用度。那里的食品分量足，而且都是大包装，并不适合单身人士。
我们喜欢在Costco买五花肉。五花肉分带皮的和不带皮的，带皮五花肉做梅菜扣肉非常好吃。
长条排骨＄4.7一磅，之前是3美元出头。一大袋10磅土豆的价格是＄7.5，我们去年在ACME超市买一袋5磅的土豆，是3美刀。特价时，3磅土豆只要1美刀。
去年秋天在Costco买香料腌好的排骨，每磅是＄3.49。
我们在Costco买了牛尾，准备用红酒炖牛尾。每磅＄7.99。一袋包装好的牛尾一共是34.12美刀。比去年稍贵，去年买这样一袋牛尾不到30美元。
看了一下牛腿肉的价格，每磅＄4.99，一盒25.8美元。这个价格不贵，和去年差不多。
应该说，Costco最日常的食品牛奶鸡蛋的价格涨幅不大。之前一盒24个有机鸡蛋＄5.99，现在＄6.49，涨了50美分。
从电器到服装，从日用杂品到食物，Costco卖场里的货品，绝大部分都有5%到7%的涨幅。
通常去Costco购物，我们会在那里解决午餐。Costco的牛肉肠热狗很受欢迎，老少咸宜，1.5美刀一个，赠送一杯饮料，如果坐在那里就餐，饮料可以换不同口味，免费续杯。披萨可以买一整张，＄9.95，也可以只买一片，＄1.99。
以我的饭量，一顿午餐的话，一个热狗一杯可乐足矣。
Costco的烤鸡一直卖的火爆，不仅仅味道好，售价＄4.99多年未变，实惠才是受欢迎的主要原因。
很多人冲进Costco只为买一只喷香的烤鸡，就像捡到便宜货一样满心欢喜。
今年夏天，我在Costco发现一样好东西，那就是黑糖珍珠雪糕。入口丝滑，香浓美味，实在是太好吃啦！
雪糕里面的珍珠咬起来糯糯的，很有嚼头。焦糖有些甜，奶味也很重，嘬几下就下肚，几乎可以完美替代珍珠奶茶。12.99美刀一大盒，里面有3小盒，每盒里面有4只雪糕。平均下来一只雪糕才1美刀，真是良心价！但是Costco不常有售，想买，得碰巧。
买鱼虾、蓝蟹之类的海产品，我们习惯去韩国人超市。
从家驱车10分钟有一个大Hmart超市，住家附近有一个散步即到的小型Hmart Fresh超市，有点像南京苏果便利店，十分便捷，货物很全。
Hmart超市的鱼虾非常新鲜。如果买鱼，你需要把一条鱼清理、切片成什么样子，都可以看图说话。
我曾看见一个不会讲英文的老婆婆，买了一条鱼，比照着图片让工作人员清洗剖段，拿到了自己想要的鱼肉部分。这里的三文鱼肉质肥美，通常＄6.99一磅。现在涨价了，10美刀一磅。撒上胡椒盐放进烤箱，就是很好的晚餐主菜。
Hmart超市的筒子骨也是我们常买的食材，价格一直没什么变化，都在1.5美刀上下，而且一年四季都有货源。今天的价格是每磅1.29＄，买一盒筒子骨4.09美刀，可以熬一大锅汤，营养又经济。
还有花生，正常价是2.99美刀一磅，但常常有1.88美刀的特价。买两磅，可以煮满满一锅盐水花生。
在美国买菜，是可以货比三家的。
比如肉蛋奶我们通常去Costco买，蔬菜水果我们通常去Hmart买，活鱼活虾和调味料我们通常去中国人超市买。如果想买一些特价海鲜，比如大龙虾和螃蟹腿，就去ShopRite和ACME看看。
我在ACME超市买到过小龙虾，每磅＄4.99。说实话，这个价格真不贵，但是吃口没有上海的好。南京小龙虾都是鲜活的，这里小龙虾都是冰冻的。
ACME和ShopRite常常有我们想买的肉类，以及令我们惊艳的价格。
说说中国人超市吧。我们在中国人超市的平均消费每次是150刀左右。
法拉盛的华人超市有很多，选择性大，想吃的东西那里几乎都可以买到。作为郊区小镇上的村民，我们不常去法拉盛，因为开车进城实在太堵，单程有时要耗费一个半小时。
所以一旦到了法拉盛，就是一通狂买。
法拉盛的糯米荔枝每磅＄3.99，龙眼＄4.99（路边摊10美元3磅）。香蕉价格没什么变化，每磅＄0.69或者＄0.59。
一长条大蒜里面大概有6头，通常＄2，打折的时候＄1。琳琅满目的食材，看起来好像都不怎么贵，但事实上，法拉盛的水果蔬菜比去年上涨了约10%。
肉类也涨价了。猪肘子每磅＄3.79，五花肉每磅＄5.79，牛腱子每磅＄7.39，记得去年我们买牛腱子，每磅＄4.49。
每次去法拉盛，总要去皇后区图书馆斜对面的熟食店买熟食，这次也不例外。
一整只脆皮烤鸭是＄25，再称两磅脆皮乳猪肉，每磅是＄12，加上纽约的销售税，一共花了53美刀。
国内流传着这样一句：没有什么事是一顿火锅解决不了的，如果有，那就两顿。
这句话用在我家，就变成这样：没有什么矛盾是一只盐水鸭解决不了的，如果有，那就再做一份卤牛肉。
我们起初都在Costco买冰冻鸭子，一只16美刀左右。疫情期间，网购反而便宜，打折后只要14美刀。
家有南京一位大萝卜，他擅长淮扬菜，做盐水鸭的技艺愈发精进。腌两天，泡一晚，煮开、捞出、切块、装盘，拯救灵魂的盐水鸭啊，妥妥的治愈系硬菜。
菜价涨了，但对于居住在市郊，有个小小的后院，擅长养花种菜的华人来说，这些都不是事儿。
春耕、夏耘、秋收、冬藏。从5月份采摘香椿开始，菊花脑、韭菜、茴香、空心菜、芝麻菜、马兰头、茄子、丝瓜、紫豆角、黄瓜、番茄、葡萄……
地里的瓜果可以一直吃到深秋。去超市补给，也就是买些肉食和海鲜。
数据上，美国通胀形势不容乐观。
劳工部近期公布的数据显示，最新消费者物价指数(CPI)高于市场预期，创近13年以来最高增幅！
绝大多数美国民众认为物价上涨和疫情脱不了干系。政府通过失业救济、消费补贴、减税、直接向民众派发现金等方式为经济托底，连续两次推出高达万亿美元的刺激经济计划。而随着全美疫苗普及，疫情缓和，民众报复性出游、就餐和消费，导致了物价进一步上涨。
有分析说，通胀已经见顶。7月底，通过各种渠道领取失业补贴的人数，创下2020年3月底以来的最低水平。
物价上涨，于美国各个群体的影响是不同的。
一般而言，意识更强、资产实力更高的群体，反而能从危机中嗅到机会。在货币狂潮中，他们能通过合适的操作保住财富、增加财富。而普通人无法在危机中拥有更好的认知去做深度收益，从而造成了“K型分化”。
如今的美国也有一些在“内卷”和“躺平”之间挣扎的年轻人。因为种种顾虑，他们减少了资产的增值性投资，减少了扩张，也减少了“财富欲望”。
但实际上，从2020年开始，无论欧美还是中国，房价都涨了。再看看股市，有些个股的涨幅是相当可观的。疫情导致了货币狂飙，普通美国民众只能通过买房子买股票来抵御通胀。
而物价上涨，在一定程度上抵御了财富风险。
遇到大事件，普通人往往节流。而有见识的人明白省是省不出资产的。只能用知识、见解、技能、创新、胆略，去做超越自我的努力，要有更多拼搏，更多创新的路径，才能实现“较高资产+更好的购买力”的目标。
柴米油盐茶，吃喝拉撒睡。人活着的三个层次：第一是基本生活的物质保障，第二是精神层面的社会交往，第三是灵魂信仰的安慰满足。
美国物价上涨是真，但绝大多数老百姓的日子过的还算平稳。对于低收入人群来说，食品、教育、医疗等丰厚福利远大于物价上涨的冲击。对于有钱人来说，这点涨价可以忽略不计。最辛苦的还是中产，他们纳税高，打拼的累啊！
在美国，反正穷人有穷人的活法，富人有富人的潇洒。中产嘛，该吃吃该喝喝，善待自己；努努力加加油，把握未来。
我们活在最好的时代，我们活在最坏的时代。生活在这里，鲜有饿死的人，只有懒死的鬼！
