进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——"资本增值"及"租金收益"，既有强劲资本增长又有高租金回报的房子，自然是投资者的最爱。然而通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑资本增值还是租金回报呢？哪个更赚？先来看看它们各自的概念。
资本增值
资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth，也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（此为房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
租金收益
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以反映市场的真实需求。
首先，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的净租金回报率往往较低，因为这意味着这些房产的相关费用（比如按揭利息和其他成本）会更高。
而如果是租金回报率较高的房产，则通常是租金收入高于费用支出，这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
举个例子
以美国为例，当然其他国家也同样适用。
假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。
房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，
房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。
(两者互换的回报率)
假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。
最终选择
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的盈利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
如果是首次置业或希望每个月都能产生现金流，则可以优先考虑“租金收益”；如果资金充裕，投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。
这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻售出的时候）。
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联邦额外失业补助金即将到期，但是全美疫情仍导致部分地区和商业处于经济关停状态中。上周仍有142万人在上周申请失业救济，而联邦新一轮纾困案“悬而未决”。多份报告显示，这些因素加在一起或致租房市场面临危机。
租房平台Apartment List调查显示，截止7月第一周，三个租户当中有一个无力足额缴纳房租。咨询公司Stout Risius Ross一名分析师报告显示，近1200万租客有可能在接下来四个月被下达驱逐令。
而美国公寓业主联合会（American Apartment Owners Association）五月的一份调查显示，60%的房东表示他们的租客因为新冠疫情无力支付房租，不过80%的房东表示原因和租客一起想办法解决困境。
该联合会市场部门主管Alexandra Alvarado表示：“我们很明确地告诉房东们，租客不可能一下子就能补齐他们拖欠的房租。所以他们需要一起制定一个实际的还款方案。比如租约担保（lease garanty）就是一个不错的选择，租客只需要付很少一部分费用，同时又能够给房东一定的保障。”
联邦的禁止驱逐令即将到期，国会立法者正在推进新的措施缓解危机。加州民主党国会参议员贺锦丽正在推进一份救济法案（the Relief Act），希望在一年的时间禁止驱逐租客，同时禁止取消抵押品赎回权以保护房东。另外，受到影响的租客可以有18个月的时间偿还未缴纳的租金。
租房市场如果出现危机，对整个经济都将产生“涟漪效应”。因为如果租客无力支付租金，就会影响房东支付住房抵押贷款、影响地税的缴纳，最终会导致整个社区的就业、住房条件甚至学校系统受到影响。
目前尚不清楚新一轮联邦纾困法案将会对住房市场提供怎样的支持。
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