在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 IRS）的繁琐税务政策。买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？
这个问题至关重要。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里给你科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA！
01.购买房产
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement），俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。
这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本（Basis）。
上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方（Buyer）的明细即可。你的成交费用（Closing Costs）包括佣金（Commission），产权费用（Title Costs）等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
另外得单独说一说房产税/地税（Property Tax）。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。
1.如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。
2.如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
3.如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest）1098表。
4.如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
5.如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。
贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
02.房屋运营
房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？
首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:
个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。
若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！
假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。
这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：
房贷利息和点数（Mortgage Interest & Points）
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入（Taxable Income）。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款（Refinance），头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
房产税 / 地税（Property Tax）
你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。
意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
装修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！
房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。
固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。
小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称 TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎么办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什么关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。
以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：
对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。
对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入 - 费用 （贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。
净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。
当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。
公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“被动收入”，净被动收入（Net Passive Income）会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失（Net Passive Loss）不能与其他非被动收入（Non-Passive Income）来抵消，只能推迟到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择（Elect）以个人身份来缴税，计算方式见上述。
买保险是一种风险管理的方式，向保险公司交纳一定的保费、当遇到合同约定的可能发生的事故时，遭受的经济损失就能得到保险公司的赔偿。
有小伙伴可能就曾经有过这样的经历，买保险的时候嫌贵嫌麻烦，结果在出险理赔时就后悔自己买少了。在当下这个风险无处不在的时代，买够保险，对自己、对家人来说就是一种可靠的生活保障。
美国保险业市场成熟，各种各样的保险产品多如牛毛，从汽车保险到医疗保险，从人寿保险到房屋保险，从坐飞机的意外保险到购物时附加的各种售后保险...一切风险皆可以转换成$$$来衡量。
选择对的保险，可以最大限度的保障一个家庭的财政稳定，但有些保险却不一定值得花钱去投资。现在要跟大家分享一下自己的功课笔记，看看哪些保险要买，哪些可以省。
五种最需要买的保险
Auto Insurance
汽车保险这个就不用说了，美国几乎各地都有法律强制要求司机必须要有保险才能上路。开车不买保险，或者买不够保险，万一出了意外，受伤的医疗费用啊、车子的修理费啊，什么都要自己出。如果责任在己方，又导致他人受到一些比较严重的、例如瘫痪残废等永久性伤害，长期的医疗费用以及其他责任赔偿的额度是非常高的。
不要心存侥幸，据统计，美国平均每年有记录的车祸意外有6百万宗，近4万人死于车祸，约2百万人在车祸里受到永久性损伤。而据CDC 2010年时公布的数据显示，美国一年内因车祸伤亡产生的医疗及赔偿费用共计超过990亿美元。
所以如果大家想要省汽车保险费用的话，可以考虑提高自付额度或者开旧车的话只买半保，但责任险的保额一定一定不能降低，很多专业人士都建议要购买超过自身净资产总值的责任险总保额。当然，开新车有余钱的小伙伴们也要考虑一下碰撞险和综合意外险等，如果自己车子撞坏了要修理的话保险也可以报销，减少自付支出。
Health Insurance
所谓“健康是人生最大的财富”，在美国，医疗保险也是不可或缺的。大多数常规的医疗保险都可以让你免费或者以非常低的费用做定期的身体检查、打疫苗，有病痛的时候也能报销大部分的医疗费用，保障你能够支付得起。
曾经有研究说，美国人破产的第一大原因就是医疗费用。
美国的医疗费用非常昂贵，看一次普通的家庭医生就要两三百刀，如果验个血或者做个什么特别检查，随随便便又是几百，看专科就更贵了；更不要说做手术和住院的费用，成千上万都是闲事。普通工薪家庭，生一次大病，离破产真不远了。
所以即使买医疗保险本身也不便宜，但是很多人宁愿有一份最最基础的保险，也比什么都没有要强一些。很多美国的年轻人负担不起常规的医疗保费，就会买一份比较便宜的Short Term Health Insurance（短期医保）或者Hospital Indemnity Insurance（住院定额理赔险），起码万一不幸生大病的时候，也能有保险帮忙报销。
幸好不少雇主也会提供医保福利，能让普通工薪阶层省下不少保险费用。所以小伙伴们找工作的时候，除了看工资高低，一定还要考虑有没有提供医保等等其他福利，这也是一笔不可小看的隐藏财富。
Home Owner's/Renter's Insurance
在美国，如果你有贷款买房子，银行就会强制要求你购买Home Owner's Insurance 房屋保险，万一遇到火灾风灾导致房子损毁，或者家里遭贼了被偷被破坏，又或者屋主被起诉需要赔偿他人等等情况，房屋保险都会赔付屋主的损失，也保障了屋主有继续还贷的能力。
即使没有强制要求，屋主购买房屋保险也是一个明智的投资选择。因为除了对房子建筑的保障以外，房屋保险通常还包括屋主的个人财物损失的理赔。举个例子，你的车子被砸了、放在车里的手提电脑被偷了，汽车保险的综合意外险只会赔付修车的费用，但手提电脑这种个人财物是不赔的，而房屋保险却可以赔付这种损失。
另外，房屋保险通常也会包括屋主的责任保险，比如说有人在你的领地里摔倒受伤了，房屋保险会报销医疗及相关费用；或者你损坏了别人的财物被人起诉，打官司的费用以及赔偿等也都可以由房屋保险出。
不过屋主还要注意的是，一般的房屋保险并不包括由于洪水、地震、塌方等自然灾害造成的损失，如果你家位置在这类天灾常发的高危地区的话，最好还要考虑购买额外的保险。
虽然当租客不用考虑房屋建筑的损失问题，但租客保险会包括个人财物保险和个人责任保险，还有例如公寓火灾重建暂时不能住，租客保险也会报销这段期间租住酒店或其他地方的费用。美国租客保险平均只要$187/年， 一般只要$15~$30/月，少去外面吃顿饭就买得起，还是很划算的。
Disability Insurance
天有不测之风云，如果意外受伤、生大病等等导致不能上班没有了工资，那很可能就会影响到正常的生活（包括支付房租房贷水电等日常开销等），购买残障保险为的就是当你失去劳动能力的时候，保险能以另一种方式来保障你的收入。
虽然说美国的社保制度比较完善，但Workers' Compensation只保因工受伤情况，Unemployment 不管这种失去劳动能力的情况，申请Social Security Disability Insurance（SSDI）一般需要等至少5个月、而且审批非常严格容易被拒，再说即使成功申请，2018年的平均福利为$1197/月，远远不能弥补正常的收入。
残障保险主要分为Short-Term（短期，简称STDI）和Long-Term（长期，简称LTDI）两大类，大多数会按税前收入的60%左右赔付，因为个人购买这种保险的话福利通常是免税的，所以也就跟平时扣税后实际到手的钱差不多。
短期残障保险一般赔付的时间比较短，大概三个月到一年，但可以比较早开始领取福利（通常1~14天后）；而长期残障保险开始领取福利的等候时间会比较长，通常需要90天后，但一直赔付的时间会比较长，可以是几年甚至直到退休。残障保险的费用通常约为原本收入的1%~3%，按保险条款而定，通常等待时间、赔付比例、赔付期等都是可选项。
不少雇主也会提供残障保险的福利，小伙伴们不妨咨询一下。但要注意如果由雇主购买保险、又或者你选择以pretax income来购买保险的话，万一需要申请福利的时候就需要缴税。另外，根据人力资源管理协会SHRM的信息，美国有五个州的政府有提供或要求雇主提供短期残障保险，分别是：California, Hawaii, New Jersey, New York, Rhode Island，当地的小伙伴们可以自行查询官网详情。
Life Insurance
在美国，死亡也不是便宜的事情，据GoBankingRates网站报道，美国平均死亡必需开销为$11,618，而中位数丧葬自付费用（包括遗容瞻仰和火化费用）为$7,360。如果你是家里的主要收入来源，那touch wood的说万一XXX，家人很可能就会陷入经济困难的境地，而购买人寿保险就可以给至亲家人一份保障。
人寿保险也有细分很多不同种类，但最基本可以分为两大类：Term Life Insurance（定期寿险）和Whole Life Insurance（终身寿险）。
所谓定期寿险，即是在保险合约指定的期限（Term，通常5-30年不等）内，为被保险人提供保险保障，超过合约期限就什么都没有了；而终身寿险则是没有在合同里规定期限，会一直有效直至被保险人死亡为止，而且终身寿险通常附有存款投资的功能、能累积现金价值，在你有需要的时候还可以将现金额度“借”出来用。
寿险的保费取决于被保险人的年龄和健康状况等，而同一人购买同样的保额，终身寿险的价格有可能比定期寿险贵好几倍。但定期寿险的价格通常一般人都能负担得起，在手头不算宽裕的时候，购买一份定期寿险还是很值得的。
特别是作为家庭经济支柱、又在供房供车的人士，购买一份足够长时间（例如保障整个贷款期限或者直到退休年龄），并且足够支付所有债务、还有家人的日后生活支出的保额的人寿保险，非常重要。
当然，如果你中了大额彩票、家里非常有钱、家人不会有什么经济压力的话，那买人寿保险可能就没什么必要了。
五种最不值得买的保险
Flight Insurance
坐飞机其实可以说得上是最最安全的一种出行方式了，为这种罕有事故花钱买保险有点浪费，而且如果你有购买人寿保险的话，也已经有保障了。
Mortgage Protection Insurance
这种保险类似于定期寿险，但理赔仅限于还清房贷，除非你因为健康状况被保险公司拒保，否则的话，直接买定期寿险会更加划算。
Cancer/Disease Insurance
把钱用来买一份好的医疗保险更值得，这种只保某种疾病的保险很没有必要。
Credit Card Insurance
虽然现在有很多ID Theft身份盗窃问题，但一般遭遇身份盗窃问题的时候，只要上报得当，并不会让你损失多少实际金钱。因为联邦法律规定如果信用卡被盗用个人的责任金额最高$50，很多银行本身也有Zero Fraud Liability，只要你上报及时，甚至不会花费你一分一毫。而至于修复信用的问题，这些完全可以自己免费操作，只是要花些时间精神。
Child Life Insurance
如前所述，购买人寿保险主要是作为家庭经济支柱的人为自己家人买个保障，而小孩子又不赚钱，实在没必要买保险；即使终身寿险有一定的投资保值功能，但它的投资回报率比起529 Plan、IRA等账户的回报可能要小很多。但是，如果你家孩子是小明星、对家庭收入有帮助，那给孩子买一份保险还是值得的。
