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买房详细流程这里看~

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2021年06月19日      

1、你需要先看中一套房子

建议在可能的情况下,尽量选择交通便利,位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子,转手相对容易,并且在市场好的时期,增值空间比较大,在市场不好的时候,也比较保值,不至于贬值的太惨。

寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐,找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊,告诉TA你想要的地点、价格,面积,户型,学区等要求,然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你,选出你感兴趣的他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介,也就是传说中的买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。

2、报价Offer

看中了房子后,就该给房主下Offer了。

首先,房主会给出一个他的期望售价,你和你的中介商量后,会以正式的文件的形式,提出你们的报价(Offer)及其他一些要求,例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下,由卖方支付Escrow费用等等。

如果房主同意了你的Offer,那么你们双方就会签署购房合同,正式进入购房流程;如果房主不满意你的报价,他可以不做回复,或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer,提出他的要求,双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致,这个购房当然也就终止了。

一旦卖方接受了你的Offer,房子就进入一种叫做Pending的状态,这意味着在这为期一个月左右的交易过程中,买卖双方都将受到购房合同的约束,卖方不能再接受其他人的Offer。

所以如果最终没有交易成功,卖方相当于白白浪费了一个月的时间,尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下,交易延误的代价可能是极大的。因此,在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。

当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致,签署了确认文件后,购房合同就正式生效了,接下来你就要合同约定的时间内交付定金,提交贷款申请,和请专业人士来对房子状况进行检查。

3、签署RPA - Residential Purchase Agreement购房合同

对多数人来说,买房是件大事,因此在签署合同之前,请仔细考虑自己的情况,用好其中的保障条款,为风险预留足够空间。购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。

以加州为例,标准购房合同中,各Contingency的默认时间期限如下:

Contingency的约定时间到了,房主并不能强迫你签署Contingency移除文件,他只能终止购房交易,常见的是,房主以终止交易来压迫你签署移除文件。或者加罚款来惩罚你逾期。

从买家的角度出发,虽然Contingency保留的时间越长越好;但现在是卖家的市场,如果时间过长,卖家完全可以选择其他买家。

4、Escrow公司

整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好,后续贷款通过后银行的放款也好,都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里,在房子过户登记之前,并不会进到卖家手里。

同时,卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内,到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记,然后才分钱给各方。

当然,Escrow公司的服务也是要收费的,通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow,但例如加州,Escrow公司则是必须要使用的。

5、提交贷款申请

在美国,贷款买房的审核流程比中国要严格的多。

首先,银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal),估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题,一旦估价结果低于合同价格,那么银行只会批给估价金额的贷款,价格溢出的部分买家要自己补齐。

如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款,而卖家也不肯降低售价,那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次,银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次),并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement),以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息,以评估你的贷款偿付风险。

这个过程中,你需要按照银行的要求提供各种资料,最近三个月的银行账单和工资单,最近两年的W-2表格,房租支票记录,非公民/绿卡居民还需要提供护照,Visa,I-94等身份证明材料。

贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull,Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。

若银行账单上显示你有大额进账,Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment),没有合理的解释,Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。

整个申请过程中,根据Underwriter的审批进度,会依次出现三种状态:

1) Conditional Approval/Loan Commitment:有条件的批准,你会拿到一封叫Commitment Letter的文件,上面会列出Underwriter还需要你补足的材料,在这些材料被审核通过后,你才可获得贷款批准;

2) Final Approval/Clear to Close :贷款申请获得批准,你会拿到一份叫Loan Doc的文件,上面会列明贷款的总额,期限,利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字;3) Funding:银行放款给到Escrow,此时贷款才是最终到手,而在此之前的任何阶段,都无法100%保证你能拿到贷款。

Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下,赋予你退出购房交易,取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency,但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。

6、房屋检查

在等待贷款申请批准的同时,买方可以开始房屋检查。

房屋检查完成后,Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告,拿到这份报告后,你可以和房主协商维修的事宜,譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题,或者让房主直接返给你一些费用(Credit),之后你自己找人维修。

房屋检查的费用范围大概是$400~$800之间,和购买产权保险(Title Insurance)类似,同属于那种不做不能安心,但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。

7、房屋过户(Close Escrow)

银行在你的贷款申请Final Approval后,会将贷款文件邮寄给Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署产权转让文件等。

银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后,就会进行放款,Escrow收到银行放款后,一般当天就会去County登记房子的产权转让,一旦产权转让登记在案了,就表示房屋过户完成了,之后Escrow会通知你去取新家的钥匙,然后你就可以享受你的新房子了。

大概会在房屋过户后一个月左右,你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信:Grant Deed,俗称转让契约,类似房产证。如果没收到也没有关系,随时都可以去County再要一份。

注意:在房屋买卖结束后的一段时间内,你陆续会收到各种和房子相关的文件、信件。这其中也包括各种骗局的信件,例如让你付好几十或者上百刀以获得房子产权转让纪录的拷贝,但其实这个拷贝完全可以自己去County的办公室免费打印,因此在浏览各种信件,尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不妨多留个心眼。

有问题请留下联系方式,我们会在24小时内回电,对您的贷款、选房等问题进行解答

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