买房是人生的一件大事，无论是投资还是安家，新移民第一次在美国买房一定会有很多的疑问：买房流程是什么？要具备什么条件才可以买房？如何贷款？如何评估房屋价值？。。。别担心，今天，我们就来聊聊在美国的买房流程。
1.首先决定买哪个区域的房子。买房需要考虑的因素有很多，诸如房屋结构布局（独立/联排/公寓），学区，便利程度，治安，升值潜力等等，这些对买房的人来说都很重要， 但是通常很难有十全十美的，所以您需要列出对您最重要的几个条件，这样找起来就容易很多。
2.需要获得一份银行的贷款预先拼准信（pre-approval letter）。银行会根据您的财务和信用状况评估出可以批准给你的贷款额度。这封信很重要，因为它可以帮您决定买什么价位的房子，这样就不需要浪费时间去看那些超出购买能力的房屋。另外卖方在接受报价同时也会要求查看这封预先批准信，以确保买家的购买能力。
3.需要一位专业的房地产经纪人。加州注册房地产经纪可以帮您在MLS系统里找到最新上市的房源，负责与卖方经纪洽谈协商一切相关买卖事宜，帮您对比分析周边的房价，提供报价建议，协助并处理一切后续交接文件及手续。
开始看房。现在疫情原因，很多卖家在网上有虚拟看房视频，也都尽量完善每个房间角落的照片，所以您可以先在网上浏览，看到满意的再请经纪帮您预约实地看房。这样既安全也更有效率。
4.开始看房。现在疫情原因，很多卖家在网上有虚拟看房视频，也都尽量完善每个房间角落的照片，所以您可以先在网上浏览，看到满意的再请经纪帮您预约实地看房。这样既安全也更有效率。
5.提交报价（offer）。当您看到满意的房子决定出价时，您的经纪会根据最近周边房屋出售价格，当前市场价格，卖家房屋状况及出售状况等各种因素进行分析，提供建议报价。如果卖方接受，则购买协议合同生效。如果卖方想要讨价还价，会回复附加或修改条件的信件（counter offer），您的经纪会和您商讨决定是否接受或拒绝。
6.合同生效后，为确保买方利益，您需要聘请专业人士做房屋检查和估价。如果发现任何问题，您的经纪会继续和卖方进行谈判以确保您的利益最大化。
7.贷款程序在合同工生效后开始，您需要尽量配合银行要求以确保贷款可以在期限内批准。
8.成交。当贷款顺利批准，产权公司（Escrow company）会和你预约时间签署大量文件，会有专人帮您解释文件内容。
9.交接钥匙。签署文件后，您的经纪会帮您联系安排交接钥匙。
在美国买了房子以后，许多人需要对房屋进行重新装修。在美国装修是很有讲究的，并非屋主自己动手或随便请一个装修队就可以开工。首先，建议大家咨询不同的装修队，甚至进行面试，从中选择有执照有保险的正规装修队。在正式开工前，一定要向政府提出装修申请，获得许可证。
1.谁去申请装修许可证？
有两种选择，如果是自己会装修，而且自己会花一些装修的设计图提供给市政厅审查，那么就可以自己去申请装修许可。如果找人包工程，就应由包工程的装修队申请。这样，责任的归属才会清楚。正规公司向来都是以自己名义申请执照许可，而非转他人或屋主申请。
所以就是说如果屋主自己去申请装修许可，一旦装修出了问题就是屋主自己负责。但是如果是由装修队申请，那么有什么问题是由装修队负责的。
2.装修许可的范围
室外
屋顶：美国屋顶是有使用寿命的，15到20年就需要更换，更换屋顶则需要申请许可证。如果说换几片瓦皮是不需要的，但是如果更换整个或者在现有屋顶上再覆盖一层，则必须要申请。
外墙：如果超过一面墙的四分之一就需要申请了，另外，如果屋主打算从新开个门或窗，则需要上报申请。
露台：从安全的角度考虑，如果露台高过一英尺就必须要申请，且高露台建不好会影响房屋的结构。
地砖：如果院子是斜的，除了铺砖还要建挡土墙的话也需要申请，否则很容易引发土石流。
洒水器：水电对房屋影响很大，因此如果想在草坪上安装一个洒水器也需要申请许可证。另外，洒水器的管道埋在多深的地方也是比较有讲究。如果没有安装好，一旦发生漏水，会导致房屋地基受损。
院子里的灯：如果要在院子里安装灯，屋主也需要申请许可证。但是使用太阳能的花园灯就不需要申请了。特别需要注意的是冬天下雪，雪水很可能会导致这些装饰灯短路，则很容易发生火灾，因此建议屋主在选择带断电保护器的电插板，以防止由于短路引发的事故。
不需要地基的仓库：如果尺寸超过了限制的要求，则需要申请许可证了。另外，如果屋主想在仓库里拉根水管或接电线，也是需要申请的。要注意的是水管一定要埋在地下6尺的位置，以防止冬天冻裂。
围墙：围墙涉及到安全以及是否会占用公共区域，因此需要申请许可证。或者选择种树墙的方法，则不需要申请。
地下室：美国一般地下室是不能住人的，如果你打算在地下室里装修一个卫生间，像这种设计到要把水管和下水引过去的装修是必须要申报的。另外，地下室如果打算做个可以住人的套间，这也都需要申请，看当地的具体规定是否批准。
室内
室内装修只要是涉及到水电都是需要申请的。很多人不知道结果就会惹一些不必要的麻烦。
例如有个人买了一栋房子，当时洗衣房是在一楼，他觉得占地方，就找了几个装修工人就把洗衣房搬到地下室去了。为了通风好他就在洗衣房旁边开了一个排气扇，结果邻居很不满意就把他们举报了。市政厅的人过来一看，发现他们把洗衣房挪去地下室，因为把洗衣房挪去地下室，既要把水管引下去，又要接电源，涉及到水电的改建，又没有申请，就给他们一张罚单。而且不仅仅是要交了罚单而且还要将洗衣房拆除，就算想去再补一个装修许可都没有机会。
如果想要重新建，就还要再按照正常程序走一遍，申请许可证，把装修图纸交给市政厅，再装修、验收。花了大价钱不说，而且还浪费时间。
3.水电天然气需不需要申请？
换个水龙头，还有插座这样较小的项目不需要申请许可证。但是如果自己不是有十足的把握能够做好，就还是最好请人来做，一个小小水龙头有可能就让一栋房子变危房了。
电也是一样的道理，一旦自己装插座没有装好，万一引发短路就会造成火灾。所以建议是除非是非常专业的人士，但是如果不是非常专业的人士，还是最好别亲自动手，毕竟水火无情。很多家庭使用天然气，这个可能也属于有一定危险性的，那涉及到这部分的装修是不是也需要去申请？
但凡涉及到水电煤气这样的装修还都是需要申报的，如果想要拆除一些墙板，超过1/4就需要申报了，很多人在这个问题上有误解，这个1/4不是指整栋房子的1/4，而是一面墙的1/4。因为这些尽管美国的这种墙都是石膏板的，感觉起来好像拆除也很简单，但毕竟这些墙板也是安装到房屋的木质结构上的，所以大面积拆除如果处理不当，还是会影响到房子的。
