在美国,投资房产VS投资保险
3785阅读0评论美国投资

随着全球经济发展、税务规则的变动,不少投资者开始了新一轮的海外资产配置,美国房产和保险成为了投资者的首选。

一切投资理财行为,最重要的5个指标是收益、风险、流动性、税收、其他限制。在进行美国的资产配置中,无论选择什么投资产品,都要注意分散风险、锁定收益、通过短期控制,完成收益、风险、流动性的动态平衡,达到资产增值。

根据每个人的情况不同,本文将客观作一下房产投资和保险投资的比较。

现金支出 

投资房产:以加州为例,非本国投资者(受限于外国身份的贷款批准难度和头款支付问题),以现金全款50万美金购置房产。

投资保险:40岁女性,50万美金可以购置一份保额300万美金的寿险保单,暂以保单分为10年付款,每年支付5万美金。

投资房产VS投资保险:资金流动性不同。

使用价值

投资房产:享有居住权,获得房产增值的预期。

投资保险:享有保障权,获得保险带来的价值回报。

投资房产VS投资保险:两者在使用价值的属性不同,不具有对比性,房产是物质层面的价值,保单是心理层面的价值。

交易成本

投资房产:全额投资房产的交易成本大约是房价的1%,包括过户公证费、房屋检查费、转户费、第一年的房屋保险费、文件公证费等。以上述为例,交易成本费为5000美金。

投资保险:0。只受限于客户是否具备申请保险的资格,例如年龄、健康、身份许可等。

投资房产VS投资保险:受限于不同因素。

维护成本 

投资房产:50万的房产,每年约1万美金的维护费,包括房产税、物业费、房屋保险、维修费用。

投资保险:0。只需按时向保险公司缴纳保费,保险公司会帮你免费打理。

结论:由于保险和房屋具有不同的天然属性,因此维护成本相差很大。美国的房屋维护费无法精准的预算,一旦需要维修,价格通常很高。保险没有维护费用。

增值收益

投资房产:根据美国房产价格指数——凯斯席勒房价指数显示,2018年全美整体房价较去年同期增长4.26%,其中洛杉矶都市圈增幅为2.89%。从房屋的租金收入来看,洛杉矶租金中位数为1500美金。

投资保险:IUL保险的演示收益率为6%,过去20年的标普500的平均收益率12%,且保险公司会给一个0%的保底收益率。

投资房产VS投资保险:两者收益都直接与美国及全球的经济走势挂钩。投资房产的租金可以抵消每年的支出,并可以获得平均5%的增值。投资寿险来看,给予客户0%的托底收益率,同时还提供2%的固定账户托底收益率。

兑换现金

投资房产:卖房可以短期获得大额现金,但是对于外国人来说,需要支付增值部分35%的利得税和6%的中介费。如果抵押房产,在负担利息的同时不会失去房屋的所有权。

投资保险:保险兑换现金的方式很多,想要一次性大额套现,可以选择保单质押。想要按需取款的方式,可以做子女的教育基金和自己的退休补贴。上述例子,45岁女性可以在65岁到90岁领取退休补贴,25年间共领取100万美金。

投资房产VS投资保险:相对于房屋而言,保险在领取现金方面更加稳定和灵活,而房屋在大额变现方面更具优势。

财富传承 

投资房产:外国人在美国的免遗产税额度6万美元,房屋价格超过6万美金的部分,如果要传承给后代需要缴纳40%的遗产税。

投资保险:人寿保险留给后代的钱是免税的,配置合理,可以完全免利得税和遗产税。通常,受益人都是拿到保险赔偿金之后,支付继承其他财产所需要缴纳的遗产税。上述例子,假如45岁的女性在90岁的时候身故,可以给受益人留下完全免税的400万美金。

投资房产VS投资保险:人寿保险在财富传承上的优势也是保险产品的天然属性。

(文章转自美国保险金融咨询站,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

家住美国
2020-04-10 发布
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美国投资 搞懂美国房贷

伴随着美国房产的大热,越来越多有眼光的华人投资者将眼光瞄向了这个不断上升的市场。但大部分人在面对有心仪房源时,其海外账户资金不足,不得不借助贷款的方式来实现达成自己的目标。

面对与国内区别不小的贷款方式和类型,想必不少人都很头疼吧,比如:

美国买房有哪些不同的房屋贷款类型?

Fixed-rate Mortgage是什么?

Adjustable-rate Mortgages又是什么意思?

Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分别是什么?

固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款有什么差别?

普通贷款和大额贷款有什么不同?

贷款有哪些手续费?

今天小编将带领大家深入了解美国的购房贷款类型,帮助大家实现美国投资梦。 

很多中国买家在美国买房会选择Mortgage。 Mortgage是什么?是美国一种贷款买房的支付方式,贷款银行提供给买家这笔贷款用来填补从房子首付到实际房价的金额差距。

Mortgage中文就是我们常提到的“按揭贷款”,是房屋抵押贷款的一种形式。

美国房屋贷款要求买家每月偿还债务。贷款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息,Principal中文也就是本金。

利息是买家使用贷款银行所借的货币资金而必须支付的代价,对贷款银行来说,利息是利润的一种特殊转化形式。本金则是贷款银行在计算利息之前的借给买家的原始金额。 

如果买家的现金首付(Down Payment)低于房屋购买价的20%,贷款银行可以强制要求买家建立一个第三方账户(Escrow Account,也称作Impound Account)。买家需要每个月通过这个第三方托管账户支付当月的付费用,比如房产税、地税和各种房屋保险费用。

房屋贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动,这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核,以确保有足够的资金用于支付费用。


了解如何选择合适的房屋贷款,可以帮助买家在未来几年成为一个财务轻松的房主。同时买家还需要了解如何在做房屋贷款交易时为自己争取最有利的条件,如何避免支付更多的利息费用。

如果对房屋贷款没有一个清晰的认知,当房屋贷款还清时,发现支付给贷款方的利息总数已经远远超过了买房的本金,这种例子也是屡见不鲜。

举例说明,假设买家借了144,000美元房屋贷款,并自己支付36000美元作为首付,购买了18万美元的理想住房。如果买家这笔144,000美元的房屋贷款,是30年期固定利率房屋贷款,利率为7%,那么买家需要在贷款期限内支付高达200,892美元的利息。这不仅是一笔巨大的利息支出,也比买家原来借的贷款本金金额更大!

所以建议买家不要过度申请贷款,而只寻找最符合自己需要的房屋贷款。那么,什么类型的房屋贷款才是适合自己的呢?现在是时候开始了解房屋贷款的选择了。

与其他金融和投资产品一样,买家可以选择不同类型的房屋贷款。这些不同类型的房屋贷款之间的差异可大可小,利率也有高有低。

基本房屋贷款类型:固定利率房屋贷款(Fixed-rate Mortgages)&可调利率房屋贷款(Adjustable-rate Mortgages) 

两种不同的基本房屋贷款类型:Fixed-rate Mortgage,中文:固定利率贷款,简称“FRMs”;和Adjustable-rate Mortgage,中文:可调利率贷款,简称“ARMs”。这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率是如何确定的。在可调利率贷款出现之前,只有固定利率贷款存在。

固定利率贷款,顾名思义,指在贷款的利率在贷款期限内一直固定不变。一般性固定利率贷款(conventional fixed-rate loans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。

浮动利率贷款(adjustable rate mortgage, ARM)在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,通常每6到12个月调整一次,但也可能会频繁到每个月都发生变化,贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。

申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产,但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。 

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)