假如想盖一个梦想家园，那么买土地是实现梦想的第一步，这需要一大笔钱多半需要贷款，而土地贷款是常见的选项。
何谓“土地贷款”(land loan)？
正如同用房贷买房子一样，借土地贷款就是用来购买还没盖房子的地产。一般来说土地贷款是待购的地产本身担保，假如借款人违约，贷方可取得土地所有权来弥补损失。
对借贷机构来说提供土地贷款比房贷更具风险。在财务受限的情况下人们会优先支付房租、房贷或者汽车贷款，以免失去居住的地方和交通工具，但土地贷款就不同了，一般人不靠土地维生，土地本身并不会产生收入，所以对借款人来说，如果拖欠不还土地贷款，只会失去土地，此外没什么可失去的，还款迫切性相对降低；再者万一借款人违约，贷款机构可能难以转售土地，毕竟土地的需求不如房屋。
基于以上因素土地贷款的条件不如房贷优惠，还款期可能以15年为限，而房贷期限可能长达30年、甚至更长，土地贷款利率也可能更高、或者头期款要求达50%。
如何举借土地贷款？
申请土地贷款需要扩大挑选范围。全国性贷款机构和线上贷款机构通常没有足够资讯去评估地方性某一特定地产的贷款风险，不会像地区性贷款机构那样对土地贷款采取开放态度。
获得土地贷款的最佳地点是所在地银行和信用合作社；房地产业者RLAH Real Estate住宅房地产经纪人泰瑞希斯(Melissa Terzis)说，和这些机构合作，等于和了解当地市场的人合作。
申办土地贷款时需要填写申请表并提供与就业、收入、债务和资产相关的资讯金融业者C2 Financial Corp房贷顾问弗莱明(Casey Fleming)说借贷机构希望把钱借给有良好信用纪录和较低债务收入比的申请人，要求比房贷更高。
申请人可能还要提供比申请房贷更详细的讯息，贷方通常需要待购地产本身、以及土地利用计划的详细资讯，因为土地潜在价值可能因为这些讯息而大不同。弗莱明说买土地时要像买一样去了解一些资讯，贷方可能会询问土地是否已改善？土地划分的区段？以及土地是否足以让您的计划落实？填写贷款申请表并提供所有必要讯息后，贷方将决定是否批准。
如何找最好的借贷机构呢？必须善用不同工具，申请土地贷款不像房贷那样容易申请房贷可上网比较，上网比较土地贷款则不常见。
相对的您必须查一查所在地区有哪些借贷机构提供土地贷款，再一一比较各借贷机构为您开出的条件，有时贷款机构可能为了赢得您这位顾客而愿意提供竞争对手开出的条件。
评估各家土地贷款条件时应特别注意贷款费用和利率；弗莱明建议多找几家并取得逐项报价。
除了借土地贷款，也可考虑以下替代方案
第一种是永久性建筑贷款(Construction-to-permanent loans)。采用这种贷款可提前购买土地，一开始只需付土地买价的利息，而且可在房屋完工前取款以支付建筑成本，房屋完工日通常在贷款签订(closing)后十二个月内，房屋完工后，贷款就转变为永久房贷。
第二种是房屋净值贷款(Home equity loans)。拥有房屋的人可选用。一般而言，唯有在资产净值(也就是房屋价值与房贷余额间的差额)超过20% 时才可进行这种贷款。这类贷款利率通常低于土地贷款，一旦借款人违约，借贷机构出售房屋更容易。
第三是卖方融资。土地目前的所有者可能会提供融资来鼓励买主，卖方设定贷款条款及资格，如果您决定接受卖方融资，请让合格房地产律师审查交易和贷款，交易完成后，便可直接付款给卖方付款。
第四是未担保个人贷款。这些贷款通常有更高利率和更短的还款期，如果待购土地价格低最适合。
2021报税省税小技巧！
2021年3月17日，美国财政部和国税局正式宣布，将对2020纳税年度个人的联邦所得税提交截止日期，自动从2021年4月15日延长至2021年5月17日。 另外，德州、奥克拉荷马州和路易斯安那州的居民因受雪灾影响可自动延期至6月15日！
美国国税局局长Chuck Rettig表示：“对于许多人而言，这仍然是艰难的时刻，国税局希望继续尽一切可能帮助纳税人应对与疫情大流行有关的异常情况，同时承担重要的税务管理职责。”
今年可以说是几十年来最复杂的报税季之一，由于新的立法和与疫情相关的工作变化打乱了纳税人的计划。
相信人人都希望能少交税，多拿退税，其实IRS每年都有推出各种各样的税款减免（Tax Deductions）和税额抵免（Tax Credits），如果你能尽可能多的申请到符合自己情况的减税优惠，就能合法地、最大程度的为自己省税。下面我们就为大家盘点一下2021年报税季那些你可能不知道的几个省税小技巧！
美国报税如何合法省税？
首先先来简单介绍一下美国的减税优惠，主要有Tax Deductions（税款减免）和Tax Credits（税额抵免）两种方式：
Tax Deductions：在计算应纳税额前，从应税收入（taxable income）中减去税额减免部分，降低应税收入从而减税；
Tax Credits：从应纳税额（income tax）里减去税额抵免，税额抵免又分为nonrefundable（不可退还的）和refundable（可退还的）两种，如果是可退还税额抵免，如果减去应纳税额后有余额，则可以拿到退税。
什么时候报税最好？
虽然IRS和大部分州都延迟了报税和缴税的期限，但如果你没有收到第一二轮纾困金，而2020年个人收入在$75,000以下，或夫妻联合报税收入在$150,000以下，尽快报2020年税，就可以尽快拿回第一二轮的纾困金，甚至第三轮或者也可以早点收到。
捐赠抵税
2020年新出的特别捐赠扣除额规定，如果纳税人在2020年内向合资格的慈善机构现金捐款，可在不使用逐项扣除额报税的情况下最多扣除$300。
而通常情况下，向合资格慈善机构捐赠实物或者现金后，需要通过Schedule A逐项扣除额（Itemized Deduction）来申报减税，但捐赠实物价值不可超过60% AGI，捐赠现金可100%。
2020 失业金免税额
拜登总统于3月11日下午签署第三轮纾困法案，其中包括追溯2020年领取的失业救济金前$10,200可免税。
若个人或家庭2020年调整后总收入（AGI）不超过$150,000，每人领取的失业金前$10,200部分免税，高于这个金额的部分才需要缴税，夫妻联合报税最高可享$20,400失业金免税额。
成立公司也可以省更多的税
美国的公司分成五大类：
1.个人公司(Sole Proprietorship)
个人公司就是自己一个人开的公司。个人承担公司的全部责任。个人报税的时候，公司赚的钱要全部报在个人收入里，公司不需要另外交税，所以不存在双重征税的问题。
2.Partnership
两个人以上共同经营，和个人财产相连。
3.LLC
这种公司股东身份没有限制，外国人也行。
4.S Corporation
股东必须是绿卡或者公民，且股东人数不能超过100人。
5.C Corporation
C Corp公司的本身是纳税实体，需缴公司税，们可以利用个人和C Corp公司税率差异，进行收入分配，俗称“倒账”。C Corp的 Deduction 政策最宽松，如果有收入的话，最省税。
2020 Standard Deduction
美国报税每年都会有个基础免税额，Standard Deduction（标准扣除额），可以减少应税收入的金额，并根据报税身份而有所不同，2020年标准扣除额如下：
另外，自纳税期限截止日期起，任何剩余的未支付余额将开始收取罚款，利息和附加税，而个人纳税人如果在当天之前支付税款，则不会产生利息和罚款。
个人纳税人无需提交任何表格或致电IRS，即可获得此项自动延税的资格。而在5月17日截止日期之后，还需要更多时间提交税表的纳税人，则需要提交申请。可以通过专业税务人员、税务软件或使用IRS.gov上的“免费文件”链接，提交4868表格，可申请延期至10月15日。
4868表格可让纳税人申请在10月15日之前提交2020年退税申报表，但没有延长应缴税款的时间。纳税人应在2021年5月17日之前缴纳应缴的联邦所得税，以避免产生利息和罚款。
国税局敦促应获退税的纳税人尽快报税。多数与电子申报表相关的退税都在21天内发出。此延期政策不适用于2021年4月15日到期的预计税款。这些税款仍应于4月15日到期。
当纳税人在当年赚取或获得收入时，必须通过预扣或估计税款缴纳税款。一般而言，收入不需预扣所得税的人（包括自雇收入，利息，股息，瞻养费或租金收入）应按季度向IRS支付估计税款。大多数纳税人会自动从薪金中扣除其税款，并由其雇主提交给IRS。
