美国巴尔的摩市房地产经纪人妮可.卡伦德有5套房子预定4月1日上市。然后冠状病毒袭击了她的生意，她的所有的客户决定推迟。现在，随着过去两周房屋销售回升，卡伦德正在敦促卖家推动交易。她预计生活以及她所在城市的房地产市场将很快恢复正常。

近期，冠状病毒的大流行已经使美国经济的大片地区关闭。房地产市场也不例外，就在几周前，卖家和经纪人还指望着春季销售旺季的到来。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）4月初调查的五分之四的经纪人表示，他们在市场上看到的房屋交易减少了。盖洛普最近的一项调查显示，只有一半的美国人认为现在是买房的好时机，这是自1978年盖洛普开始跟踪人们对房地产的看法以来的最低比例。

但尽管有这些担忧，包括卡伦德在内的许多房地产中介仍乐观地认为，市场将很快反弹。据Zillow报道，截至4月19日当周，期房销售增长了6.2%。此外，抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）的数据显示，在连续五周下跌之后，截至4月24日的一周，抵押贷款申请量与前一周相比上升了12%。

更重要的是，美国的与股市不同，房价从未因大流行而暴跌。由于买家拉货上市，价格增长的趋势只会放缓。据美国房产销售网站Realtor.com的数据显示，在美国经济真正受到新冠病毒冲击前的3月前两周，上市价格中值同比平均上涨4.4%。在截至4月4日、4月11日和4月18日的三周内，美国上市的房屋价格中值同比增长1.6%、0.8%和0.3%。

Long&Foster公司总裁兼首席执行官杰弗里·德特韦勒（Jeffrey Detwiler）表示：美国房屋的定价上处于一种持有模式。“我们还没有看到大流行前的持续升值，但我们也没有看到房价出现任何实质性下跌。”

房市价格出现好转兆头

美国房地产专家表示，尽管房地产上市难、成交难，但许多房地产市场基本面依然坚挺。房地美的一份报告称，由于抵押贷款利率徘徊在创纪录的低点，截至4月23日的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.33%，“现在是锁定廉价抵押贷款利率并买房的绝佳机会。”CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺沙夫特（Frank Nothaft）表示。

此外，纽约韦斯特切斯特房地产经纪公司布伦登.德西莫内（Brendon DeSimone）表示：“与2008年的房地产危机不同，当时很多人无法获得抵押贷款，现在还没有出现抵押贷款危机。”“人们仍在获得抵押贷款和购房的批准。”

许多经济学家表示，美国不会再次陷入房市崩盘的另一个原因是：“人们的房屋净值比上一次经济衰退时高出许多，而如今的大多数抵押贷款都通过了严格的承销标准，而2008年的情况并非如此。”2008年许多贷款机构做贷款审查过于宽松。

此外，国会出台的《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES）允许拥有政府支持的抵押贷款的房主（约占四分之三的抵押贷款持有人）在因冠状病毒大流行而经历财务困难的情况下，能够获得最长一年的抵押贷款暂缓权。这些措施都有助于防止止赎危机重演，并保持房价相对稳定。

结果是，许多市场观察家只希望对价格产生温和的影响。“我认为房价将保持平稳或增长，但今年的增长将比往年慢得多，”Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示。

CoreLogic公司的经济学家Nothaft表示，低端住宅和高端住宅的房价变化可能有所不同。他说：“对于高价房，如果我们看到未来6到12个月房价小幅下跌，我不会感到惊讶。”“以旧换新的购房者往往是美国老年人，老年人患COVID-19病的风险更大，所以我认为这些购房者在房地产市场上不会那么活跃。”

房屋新开工率下降 

但是许多专家表示，尽管美国地产市场受的冲击看起来没有那么大，但是所有这些并不意味着房地产市场不会有一些经济伤疤。

房屋开工率就下降比较厉害。据统计显示，3月份以来，住宅开工率下降了22%，这是自1980年代中期以来最大的一个月降幅。NAR（美国房地产经纪人协会）首席经济学家劳伦斯?云（Lawrence Yun）预计，随着各州开始放松住房订单，新住宅开工率将回升，但如果企业再次倒闭，房屋建筑商可能会缩减新建筑的规模，这可能会损害房屋价格。

此外，如果未来六个月经济不景气，旧金山、洛杉矶和西雅图等住房支付能力已经成为一个问题的市场可能会出现价格下跌。Nothaft特别关注纽约市的房价。他说：“这是新冠病毒感染率最多的地方，我认为很多人可能会重新考虑是想在城市买房还是在郊区买房。”因此会对纽约的地产价格产生影响。

在过去的经济衰退中，房地产市场的表现也表明，房主可能会因此而经受冲击。哈佛联合住房研究中心（Harvard Joint Center for Housing Studies）的一项研究显示，自1970年以来的七次衰退中，新房销售平均下降了15%。而且，在1980年以来的衰退中，实际房价同比下降了5%。

如果你在买卖房子该怎么办

劳伦斯.云说，买家不应该期望在未来几个月有什么大的折扣。“仅仅因为有大量的人申请失业并不意味着我们将面临2008年和2009年同样的止赎危。”他解释道。事实上，NAR最近的一项调查发现，目前与卖家合作的房地产经纪人中，有74%的人表示，客户没有降低挂牌价来吸引买家。

与此同时，马萨诸塞州马尔黑德苏富比国际房地产经纪公司的房地产经纪人马特·多兰（Matt Dolan）表示，卖家必须按市场价值定价。他说：“我不是病毒学专家，但我知道的是，房屋仍在销售，而且在房屋价格公道的情况下，它们以全标价出售，所以我鼓励许多卖家现在就把房子推向市场，而不是等到疫情结束。”。

不过，卖家需要耐心，尤其是那些生活在冠状病毒感染重创的城市的卖家。房地产经纪人网站最近的一项分析发现，在人均感染率最高的前十大城市中，独立屋在市场上的出售时间比COVID最低的前十大城市要多。

（文章来源：2020年4月30日《www.money.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）