近期，新冠病毒导致的房地产市场放缓可能给新泽西州、伊利诺伊州和佛罗里达州的房地产市场带来最为剧烈的冲击。
根据美国地产数据公司ATTOM数据解决方案公司的分析。房地产数据提供商对美国483个县的房地产市场进行了研究，并根据住房支付能力、业主所欠房款超过其房屋价值的房屋份额和止赎率寻找疲软迹象。
ATTOM公司首席产品官托德.泰塔（Todd Teta）表示，这些指标是“主要的危机指标”。它们突出了该国那些已经很容易陷入冠状病毒衰退的地区。
随着住房需求减弱，举步维艰的借款人停止支付抵押贷款，律师们指出的地区面则临着更高的丧失抵押品赎回权和财产价值下降的风险——尽管目前，大多数贷款人都没有开始启动断供的程序。
在ATTOM公司的分析中，新泽西州的情况很糟糕。在新泽西地区，9个最脆弱的县中，新泽西州占了6个。在20个最糟糕的县中，新泽西州占了10个。
这项分析只考虑了经济因素，而没有考虑公共卫生数据，所以泰塔说，他没有考虑新泽西州冠状病毒病例数量多的因素。在冠状病毒确诊病例和病毒的死亡病例中，该州仅次于纽约。
不平等的住房繁荣
在美国最强劲的房地产市场，新泽西州的平均房价已经远远超过了2005年至2007年美国房地产繁荣时期的峰值。不过，新泽西州大部分地区的情况并非如此。
甚至在冠状病毒大流行爆发之前，新泽西州的房地产市场就陷入了困境，新泽西州马塔万的一家评估公司Otteau Group的Jeffrey Otteau说。该州的房地产市场仍未从上次全球金融危机中完全复苏。
Jeffrey Otteau说：“就从大萧条中复苏的房价而言，新泽西州一直是全美国表现最差的州之一。加之这次又叠加了新冠病毒疫情冲击带来的经济衰退。”
在经济上的不利因素中，新泽西州高昂的税收和高昂的生活成本也阻碍了本州的就业增长和人口增长。
“新泽西州的出境移民比入境移民多，向其他州迁移人数之多非常明显。”Jeffrey Otteau说。
他说，对新泽西州的房地产市场来说，有一个小小的好处是，冠状病毒危机刺激了纽约市一些居民到纽约的附近新泽西州寻找住房。
但是不是每个人都同意这种可怕的评估。
“我们是一个健康的州。”安吉拉·西科利（Angela Sicoli）说，她是新泽西21世纪奖经纪公司的总裁（Century 21 Award Agency）。“在疫情流行之前，我们处于上升趋势。”
全美国10大地产衰退最大的县
尽管目前全美国房地产市场在大流行中表现出相对强劲。一个典型的购房者需要拿出31%的合理收入就可以买一套中等价位的房子。目前美国仅有0.08%的房屋处于止赎状态，创历史新低。但是根据ATTOM公司一些数据显示，下面这些县的房地产市场在疫情期间显示出了某种脆弱。
1.新泽西州苏塞克斯县（Sussex County, New Jerse）：位于新泽西州与宾夕法尼亚州交接，该县有14万人口。到2019年底，超过四分之一的房主欠下的钱超过了房子的价值。止赎率为0.3%，而全国的总止赎率不到0.1%。
2.新泽西州沃伦县（Warren County, New Jersey）：沃伦县也位于新泽西州和宾夕法尼亚州边境，毗邻苏塞克斯县。全部28%的房主都在资不抵债状态，该县的止赎率也为0.3%。然而，它的可负担性比苏塞克斯郡稍好一些。
3.马里兰州查尔斯县（Charles County, Maryland）：在华盛顿特区南部的这个县，经济承受能力造成了一个问题。ATTOM公司称，一个典型的买家需要花费近43%的收入，才能在2020年第一季度买得起中等价位的房子。
4.伊利诺伊州麦克亨利县（McHenry County, Illinois）：在芝加哥西北部的这个县，到2019年底，近24%的房主处于资不抵债，止赎率为0.2%。有报道出，伊利诺伊州几乎错过了过去十年的经济繁荣。该州的就业增长一直不温不火，房屋价值几乎没有升值。
5.纽约洛克兰德县（Rockland County, New York）：在纽约市大都会区的这个郊区县，房子贵得让人眼花缭乱。一个典型的买家需要在2020年第一季度拿出高达三分之二的收入来买房子，当时的房价中值是406500美元。
6.新泽西州大西洋县（Atlantic County, New Jersey）：这个沿海县是大西洋城的所在地，旅游经济受到严重冲击。超过三分之一的大西洋县房主资不抵债，丧失抵押品赎回权的比率超过了0.2%。
7.新泽西州帕萨奇县（Passaic County, New Jersey）：在纽约城外，经济承受能力是这个地区面临的主要挑战。ATTOM公司称，一个典型的买家需要在2020年第一季度拿出一半以上的收入来购买中等价位的房子。
8.新泽西州海洋县（Ocean County, New Jersey:）：新泽西州海洋县这个县是另一个需要房主负担能力很高的地方。中等收入的购房者需要拿出近45%的收入来购买中等价位的房子。
9.新泽西州格洛斯特县（Gloucester County, New Jersey）：在费城郊区的这个县，超过27%的房主都资不抵债，丧失抵押品赎回权的比率超过0.3%。
10.弗罗里达州弗拉格勒县（Flagler County, Florida）：这个沿海小县位于代托纳海滩和圣奥古斯丁之间。房屋可承受性是一个主要的痛点：一个买家会把47%的收入花在中等价位的房子上。
当然，也并非所有新泽西州的地区都处于危险地带。一些新泽西州的县已经处于大流行的良好位置。例如，在ATTOM公司的483个县的名单上哈德逊县排名第349位，萨默塞特县是217号，莫里斯县排在158号。
虽然只有一个佛罗里达州的县跻身前10个处于资不抵债的房屋状态中，但有10个佛罗里达州的县在前50个最脆弱的住房市场中排名比较靠前，状态也不容忽视。其中包括弗拉格勒、莱克、海湾、克莱、布劳沃德、赫尔南多、圣罗莎、奥西奥拉、高地和夏洛特县。伊利诺伊州的四个县也进入了前50名：他们分别是凯恩，威尔，塔泽维尔和莱克。
美国西半部快速升值的房地产市场大多不在阿托姆的脆弱地区名单上。加州只有一个县进入前50名。科罗拉多州和华盛顿州没有一个县进入前300名。
这是因为飙升的房价给了房主一个资本缓冲。
根据ATTOM公司的数据排名，美国发展最稳固、受疫情最小的房地产市场是印第安纳州的蒂普卡诺县，普渡大学的所在地。
（文章来源于：2020年4月27日《www.bankrate.com》，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
自1929大萧条以来，美国全国范围房价下跌仅有一次，即是2008年次贷危机之后。现在，在美国经济从08经济危机复苏之后，全国房价将预计再次下跌，房地产公司Zillow预计今年房价将下降2-3%。
这家房地产公司指出，它是基于美国GDP2020年下降4.9%和2021年GDP增长5.7%的基本假设，进行的预测。
报告还预测，房屋销售量将迅速下降50-60%，到今年春天触底；之后以每月10%左右的速度复苏直到2021年。
Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示："住房基本面依然强劲，远比08年次贷危机前夕强劲，这对整个住房市场来说是个好兆头。尽管疫情带来困难，但我们看到的几个迹象都表明，市场对住房的需求仍然很大，买家、卖家和代理商正在尽可能推进交易。”
Gudell指出，在冠状病毒大流行期间，技术发展迅速，帮助购房者远程购买和过户交易。
相比之下，标准普尔S&P Case-Shiller的数据显示，在08次贷危机期间，全国房价从2006年的峰值降至2012年的低谷，跌幅略高于27%。美国一些大城市，跌幅更厉害。然而到今年2月，平均房价比2006年的峰值高出15.5%，比2012年的低谷上涨59%以上。
Zillow预测包括一个更悲观的可能，即房价下降3-4%，并且直到2021年底才会复苏，Zillow预计这有25%的概率发生。然而，另一些人则认为超过25%几率发生这种可能。
3月下旬，Capital Economics经济学家预测，房价将从峰值下跌4%，跌至谷底，然后房价将趋于平稳，直到2021年初。"我们预计，随着经济开始好转，今年下半年房屋销售将反弹，这也将防止房价大幅下跌。但家庭收入和储蓄的复苏需要时间。” Capital Economics房地产经济学家Matthew Pointon表示。
与此同时，美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun预测，今年房价不会下跌，但"很可能在2020年挤出一个涨幅，达到新高"。
Yun说，随着本地市场的变化，今年房价将上涨1.3%。他指出，市场的高端房屋将会看到价格下降。
支持价格上涨的原因是待售房屋的严重短缺。房屋上市量甚至在疫情爆发之前就已开始下降，现在跌至历史低点，因为潜在卖家推迟房屋挂牌上市，而那些已经上市的卖家则撤回他们的挂牌。
根据Redfin上周的一份报告，现在房屋销售供应量今年已下降22%，新房源下降约40%。然而，市场上房价并没有降价。上周市场上只有3%的房屋房价下跌，与去年同期持平，低于1月和2月的4%的平均水平。
从历史上看，价格（下调）通常比销售（下降）滞后几个月，今年春天的销量将大幅下降。然而已有迹象表明，买家正在重返市场。房地产网站上的网络流量正在上升，一些房屋建筑商表示，仅过去几周，需求就增加了。当然，这在很大程度上取决于整体经济复苏，以及消费者信心波动的时间长短和力度。
来自房屋贷款数据看来，随着美国经济开始重新开启，购房者似乎正在缓慢地重返市场。抵押贷款银行家协会季节性调整的指数数据显示，上周抵押贷款申请总量较前一周上升0.1%；这是房屋抵押贷款连续第三周上升。
买家正在对令人难以置信的低利率、以及新技术和流程做出反应，这些技术和工艺允许他们远程寻找住房。代理商通过 Facetime 或 Zoom 等应用，提供虚拟展示或实时浏览。对于空置的房屋，他们还允许潜在买家自行看房，使用高科技锁盒，通过智能手机开锁看房。
30年期固定利率抵押贷款的平均利率从3.43%降至3.40%，是1990年以来的历史低点。然而，低利率并没有增加再融资量refi, 再融资申请在本周下降2%，但比一年前高出210%，一年前利率比现在整整高出一个百分点。
MBA高级副总裁兼首席经济学家Mike Fratantoni表示："尽管利率较低，但再融资申请却有所下降，这是因为许多银行提供的再融资利率高于非再融资贷款利率，而其他银行则暂停提供现金再融资贷款，因为它们无法将这些贷款出售给房利美和房地美。“
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