美国自住房 / 投资房，在报税时有什么不同？
在美国，如果你拥有两套房产，一般就会认为一套是自住房，一套是投资房。自住房和投资房在税收政策上是有不同的。这两种房产在报税的时候有什么省税方法吗？今天就一起来了解一下吧！
如何定义自住房和投资房？
每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房(Principal Residence ，或Primary Residence ），区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）。
从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。
自住房报税时的优惠条款
1、如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的，那么在报税时，和自住房相关的所有费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。
2、如果纳税人要出售自住房，需要缴纳资本增值税（Capital gain tax ）。但如果出售自住房的业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25 万美元，夫妻低于50 万美元的部分则无需缴纳资本增值税。
当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会不定时检查纳税人的水电使用记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。
投资房租金收入报税优惠条款
首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS ）网站上下载1099 表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。
出租房的另外一种节税策略是折旧回抵。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5 年来折旧算。比如说，你买个房子20 万，土地值4 万，房子本身值16 万。每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ，也就是从租金收益中扣除。27.5 年以后，你已经把那16 万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30 万。增值的10 万，你要付长期资本利得税，税率比较低。可是那16 万以前帮你省税的折旧部分，要重新交税。这部分税就叫做折旧回抵（deprecation recapture) 。
专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前一个二十万的房子，现在已翻数倍。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。
没有报税会有什么后果？
如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是，如果美国税迟报，而且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款：一种是未及时申报罚款，一种是未及时缴税罚款，以及滞纳金。
因故此，及时报税和交税非常重要。对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和财务投资者来说，正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。美国国税局针对非美国居民的报税问题，有详尽的解释，并且在其一切某些特定的投资方面，给予美国非居民选择如何进行税务处理的权利。然后，正常申报非美国居民的美国所得税，被普遍认为是一种最佳的处理方式，不仅能够体现非美国居民严格遵守美国法律的表现，而且还仅被征收合理的税款，这对于非美国居民来说，如果在美国境内有收入，正常进行报税，是非常正确而的处理方式。
此外，非美国居民，正常申报美国境内收入和交税，能够很大程度避免美国国税局的查税抽检税务稽查。如果被美国国税局抽检稽查，并且被认定不按时交税或者逃税，将不仅会被课以高额罚款，甚至美国境内的财产也会受到影响。
同时，美国国税局的记录和美国使馆的签证申请有一定的关联（美国签证申请表中要求签证申请人填入美国个人税鉴别号码），故此，糟糕的报税记录会极大影响美国签证的再次申请，而良好的报税记录有助于非居民再次获得美国签证的再次获得。
换房考虑"1031 "延税
"1031 "是美国税法中的第1031 款, 英文全称是" Internal Revenue Code Section 1031 "，又叫做" StarkerExchange "。Starker 是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain) 。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是" 1031 "。
所以，根据" 1031 "，如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。
具体做法是: 投资人将旧房子卖掉, 要在45 天之内找到另一处房子, 要签好买房合同, 然后在 180 天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做" Qualified Intermediary " , 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应属于"同类型"房子(Like Kind) ，即投资型的房产。
用谁的名义投资也有窍门
如果是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税、保险费、房子的折旧费、装修维修费、房地产公司的管理费和房地产经纪的中介费等方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦税的40%, 相当于政府帮你给了一半的开支。
如果是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用，员工的所有工资、福利，用公司的名义买的电脑、家具、电器等等，通通可以抵税。专家建议，谨记保留原始发票、收据或是信件等作为报税凭据。
美国国税局（IRS）2021年税季：应避免的9个重大错误!
纳税季正如火如荼得进行着。但是各位纳税人请注意，当你想抓紧时间完成你的报税表时，小心不要犯一些不该犯的错误，不然你可能痛失巨额退税款，欠更多的税甚至面临IRS的审计。
报税人最常见的错误有错过减税、提供错误的银行信息和未能按时报税。
如果您希望退款，但您的基本个人信息不匹配，美国国税局可能需要至少4至6周的时间通过邮件通知您，您需要回复并更正错误。
以下是纳税人应避免的九种常见错误：
1
错过减税
税收抵免和豁免是可以得到的，特别是对那些财政状况受到疫情影响的人。美国总统唐纳德特朗普(Donald Trump )于12月27日签署的最新COVID - 19经济救济方案，为低收入、中等收入劳动者和夫妇，特别是有子女的劳动者，特别是有子女的劳动者，提供了可退还的所得税抵免。
但交易不是自动的。申报人和帮助他们办税的人现在必须意识到新的选择，花时间审查2019年的收入，以及2020年的收入，以计算信贷。他们不能简单地认为自己没有资格参加。
而且赔付不是立即的。即使在税收季节一开始就申请，申请税收抵免的报税人也可能会面临法律要求的延迟。
2
未按时提交
在4月15日的最后期限之前推迟纳税是很诱人的，但犯一个愚蠢的错误都可能会让你付出代价。申请延期会给你更多的时间，但你仍然需要缴纳原期限所欠的任何税款。
即使你不能在到期时付清全部税款，也要提交一份申报表并联系国税局开始分期付款计划。不提交可能导致处罚。
而由于最近的冬季风暴，美国国税局将得克萨斯州居民的纳税季节延长至6月15日。
3
当心税收骗局
提防那些不择手段的人，他们可能会主动热心地为你准备税款，但同时也可能会窃取你的重要个人信息。作为2021年一项热门计划之一，窃贼通过发送一封貌似来自国税局的电子邮件，瞄准税务专业人士。这封虚假的电子邮件涉及“国税局电子申报”和核实关键电子档案信息。
据该机构统计，2018纳税年度，纳税申报表编制人完成了向国税局提交的超过一半的纳税申报表。上的“选择税务专业人员”页面国税局有关于报税表编制人资格和资质的信息。
4
银行帐号错误
请务必在退货时仔细检查路由和帐号。希望退款的纳税人应该选择直接存款，这通常是最快的方式来获得您的钱。
5
名称更改或地址错误
您是否更改过姓名或搬到新地址？如果您通过社会保障局（Social Security Administration）合法更改了您的姓名，请确保您的联邦和州纳税申报单中都包含该姓名。不匹配可能会延迟您的退货处理。任何信件，甚至您的退税都可能会邮寄到错误的地址。
6
未签名的表格
未签名的纳税申报单无效。在大多数情况下，配偶双方都必须签署共同申报表。例外情况可能适用于拥有有效授权书的武装部队成员或其他纳税人。您可以通过将纳税申报单电子化并进行数字签名，然后再将其发送给IRS来避免此错误。
7
备案状态不正确
如果您在这一年中合法结婚，不要忘记您的申请状态可能会从单身变为夫妻共同申请或单独申请。您可能没有考虑过其他申报状态，例如户主或符合条件的鳏夫，这可能会产生某些税收优惠。
8
没有报告您的全部收入
个人往往没有意识到他们产生的收入是要纳税的，包括失业补偿金、租金收入，或股票期权、股息和利息产生的收入。漏掉纳税申报表中的收入可能会导致未缴税款，并受到利息和各种处罚。
当一个人收到新的税表（例如1099或K-1）时，可能会感到陌生，其中包括要在个人所得税申报表上报告的收入。从这些表格中报告你的活动是至关重要的。国税局通常会收到一份副本，并可以从其记录中确定是否存在任何差异。
9
数学错误
数学错误是文件管理者最常见的错误之一。它们的范围从简单的加减法到更复杂的计算。纳税人应始终仔细检查他们的数学。此时税务准备软件就可以派上用场，因为它可以自动帮助您进行数学运算。
