在投资地产基金时如何帮助投资人省税？_美房资讯

在投资地产基金时如何帮助投资人省税？

热门标签：海外购买房产国外房产投资房地产投资

很多在美国高收入投资人都关心投资地产基金税务上面的问题，今天我们就来分析一下在美国投资地产基金是如何帮助高收入投资人省税的。

首先，可以选择用退休金账户来投资，将IRA或Roth IRA账户转为Self-direct IRA就可以既投资又享受退休金账户的待遇，不需要交税了。但是毕竟退休金账户每年有限额，目前IRA和Roth IRA账户一年不能超过$6,000。

那么再多的资金怎么省税呢？其实，投资地产基金是一个很好的选择，因为地产基金本身就具有很多省税的功能。

省税功能

1.地产基金公司本身不交公司税

地产基金一般建立成LLC形式的，是一个pass through entity, 不需要在公司层面进行交税。地产基金的经营模式一般是大家将资金集合在一起去买投资房产，之后就只要坐等收租就可以了。地产基金将收到的租金分发给投资人，公司自己是不需要交税的，投资人只需要在个人层面进行报税。

2.每年的分红极大一部分可以抵扣应纳税金额

地产基金中有很多地方可以抵扣应纳税金额，比如，每年房子的折旧，贷款利息及费用、基金管理费用等。一系列项目抵扣下来，每年投资人实际应纳税额是比较低的，甚至于可能是负的。

我们举一个房屋折旧的例子，比如投资人投资$53,025，基金用贷款共$151,000买了一个房子，其中土地价值$9,600，房子价值$135,400，按照27.5年匀速折旧，每年大概折旧$4,924，如果年租金是$15,540（月租金$1,295），那么这$15,540中的$4,924可以被折旧冲销，在最后房子出售后再加回，recapture deprecation按照长期capital gain 15%来交税。

除了房子的折旧可以冲销外，还有基金收购费用$3,030（按照三年进行摊销，每年可冲销$1,010），基金资产管理费$379，贷款费用$3,447（按照三年进行摊销，每年可冲销$1,149），房产税$1,605，房屋管理费$914，房屋保险$974，银行利息$4,678等都可以抵扣，一共每年可抵扣$10,709。

加上折旧部分的冲销，如果年租金$15,540, 一年共可以抵扣$15,633。

3.新税法优惠，需要交税的部分再减免20%

特朗普2017年推出的新税法对pass through类的公司如LLC，S Corp等都有20% qualified business income deduction。对于LLC型的地产基金，就又有20%的 tax deduction。

2021-03-10 发布

期待您的精彩评论～

知识科普：美国房产税

房产税是美国地方政府的第一大税源。美国Tax foundation数据，房产税占美国国家和地方税收总额的31.5%，占地方财政收入的46%。

由来

美国的房产税有狭义和广义之分。狭义的房产税就是针对房屋持有征收的税，每年一交。广义的房产税包含了房屋买卖整个环节要缴纳的所有税。

美国的房地产持有税叫“不动产税”，从殖民时期就开始征收了。1787年，美国联邦政府为了支持独立战争带来的巨额支出，由宪法授予联邦政府征收包括房地产税在内的直接税的权利。美国独立后，联邦政府又在美法战争、第二次美英战争和南北战争期间，向全国普遍征收过包括不动产税在内的房地产税，以增加政府财政收入。

确定税率

在税率的决定权上，美国地方政府的自由度很高，没有统一的税率。联邦政府制定税率上限和涨幅限制，地方政府根据自身的财政预算确定税率，目前税率在0.12%-3%之间，不仅各州不同，且州内各个地区也不同，调整频率也非常高。

一般地方政府会先确定自己一共需要征收多少房产税。用下一年的财政预算，扣除其他各项政府收入，剩下的就是需要征收的房产税。同时，地方政府会安排专业的评估员，对片区内的每栋房屋进行价值评估。估算出来的这个数值就是日后交房产税的基数。最后，根据自己片区内估算出来的房产总价值和需要征收的房产税总额，确定房产税的税率。

税收用处

房产税是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处，基础设施更加完善，公立学校教育拨款等。政府相关部门每年都要公布税收款项的去处和使用，而且要公示的非常细致。