美国房产买在谁名下才能收益最大化？
买房必然要涉及产权问题，那么赴美购房应该买在谁的名下，才能更好实现投资目的呢？一般来说，应该从是否有利于资产保护，是否能够有效减税，是否有利于房产传承这三方面进行考虑。按照美国房产常见的四种持有形式，分别进行分析：
1个人
买在个人名下，则所有权就是个人的。如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受了伤诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。
买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。
当你把所有权传承给子女时，会涉及遗产税。绿卡和公民遗产税免税额为500万美元左右，外国人则为6万美元。
买在个人名下，则收益权归你自己。如果房屋出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入为负，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果将房产出售，则增值部分需要交纳资本增值税。
2联名
基本上和个人一样，联名有两种形式，一种是Joint tenancy，另外一种是Tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而Tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common。
3公司
买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。
公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房产买在你自己的公司名下，那么房产的任何事情还是由你来处理和控制。
由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房产的净租金收益，房产的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。
公司名下房产的传承比较简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。
4信托
信托有很多种，家庭信托是一种常用的形式。信托主要有三个重要部分组成：一是trustee，就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。
买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它名下的资产会得到很好的保护。
信托的管理控制人是trustee，可以是个人，也可以是公司。
信托的整个运作和分配是由trustee来控制的，所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。
当然，每个投资者的情况各不相同，需求也各不相同，关键要找到最适合自己的方式。不仅是房产署名问题，投资海外房产伴随着复杂的交易流程、严格的法律法规、繁琐的税务体系以及高深的金融规则，建议广大投资人士，选择可信赖的专业机构，给予专业意见和协助，更好把控风险，实现收益最大化！
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在美国，出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理”，每个地区都有专门的房屋管理公司，许多有工作的人忙不过来，买了投资房之后懒得自己管理，就委托管理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有Broker执照，而房地产经纪人通过执业的公司也可以进行房屋管理。当然，当美国房东并不是件轻松的事，跟国内大不一样，比如说吧，国内的住宅没装修，照样可以出租，美国就不行；在国内，如果租客不付房租，你就断水断电赶他出门，在美国，你这样做就是违法；在国内，你可以在广告中写“只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司；在国内，出租房的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约了。
有些州的法律还规定，如果租客失业了付不起房租，三个月之内你不能赶他出门。总之，如果不了解本地的法律规定，房东很容易违法，给自己带来麻烦。买了美国房产后，自己管理房屋，感觉挺不容易的，尤其是想要获得好的投资回报，还真得勤动脑多费心才行。所以说专业的事情，还是交给专业的人来处理和安排！
1. 随时了解租金的动态行情
租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。租金太低，想来租的人虽然多，但你仍然损失了金钱。所以，了解房屋租金的市场行情是当好包租婆的首要任务。您可以在房屋租赁网站收集房源信息，了解租金的实时行情，掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。
2. 认真仔细的筛选租客
在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为。如果出租广告中出现这些字眼，你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。
出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number)，通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。
3. 符合相关法律的出租合同，约定十分清楚
当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写为准。在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须在合同中写明。
租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，一般投资房都要求至少一年的租期。
合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如可以在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始）就要收取延期支付费，逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。
另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费 (Pet fee)，这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。
租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
4. 维护保养并及时修理损坏的设施
房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言，空调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美元。由于部分地区的房子是木制结构，所以每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。
种树也很有讲究，有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。
5. 有经验和技巧的对待拖欠房租的租客
每个月的1号，是大多数雇主给雇员发工资的日子，大多数房主也把这一天定为收租的日子。而碰到不同的租客，我们需要区别不同情况处理：
风险小的租客
有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，你给他机会让他筹钱就是了。
风险中等的租客
比如是家庭困难或是暂时没找到工作的租客，可以找他们认真谈谈，如果只是一时窘迫，可以适当缓房租，不必把关系搞僵，如果真的发现他们没有支付能力了，好好商量让他们搬走，这样就不用上法庭，房东的损失也就小一些。
风险大的租客
如果碰到一个赖帐的家伙，成天呆在家无所事事。房租今天拖明天，明天拖后天，还编不同的故事。租房最怕遇到这种人，他赖着不走，那么你就只能打官司请他走人。美国一样有老赖，对付他们的办法只有一个，上法庭。结果，基本上都是老赖输掉官司。如果最终租客拒不执行判决的话，房东可以叫来警察赶他走。
在美国买房后出租能获得一笔不错的收入。美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产，从中获得收益。美国的租金回报率大约在7-9%之间，而净利润差不多是6%，可谓是一笔稳定的投资回报。
