【房产】巧妙避免美国房产的换房误区
01、常见误区有这几大类：
1，卖旧房前先找新房：当市场火爆时，买房速度远快于卖房速度，你所看中房子的屋主，未必愿意等你卖掉旧房再来买。
2，旧房的定价定得过高：这会导致房屋在市场停留时间过长，耽误换房时间。建议跟地产经纪讨论，作一个合理的定价。
3，对买家出价，一味取其最高者：建议选择最有把握买你房的那一位（全现金或贷款量少的）。
4，卖旧房和买新房，聘请两位律师：虽然是两个案子，但尽量聘同一个律师，因他了解你的状况，会帮你协调。
5，用卖房时收到的定金，去支付买房的定金：因定金是直接转入律师的托管帐户（Escrow Account），所以买方需额外准备买房定金。
02、关于自住房免税额的正解：
还有种普遍误区，比如一对夫妻当初只用60万买的房，现在卖了100万，想留下利润部分自用。很多人都知道如果最近5年中你有2年居住在这个房产里，卖掉后的利润部分，个人有25万、夫妻有50万的免税额，但其实这种情况还要具体分析。
如果他们买的是一家庭房产就可以，如果买的是两家庭房产，其中有一个家庭用于出租，那么他们的免税额只有20万。从税务的角度来说，两家庭房产卖了100万，因此每一个家庭的价格就是50万，利润就是每个房产20万，只有自住的那套家庭利润可以享受免税额。
而如果这两家庭没有出租，确实是一大家子住的，比如有夫妻和成年子女同住，也需要房产证上必须有他们子女的名字才能享受全额的免税了。
假设用于出租的那套家庭卖房利润的20万不在免税额内，那就必须缴税，因此换房的民众还会采用1031延税法则：也是说在卖掉旧的投资性房产的180天内，再购买一处投资性房产，之前的卖房利润可以延迟缴税。但这对夫妻换房起码要买一处50万以上的房产才能完全不用缴税；如果这对夫妻换房后只买了一个35万房产，15万还是要缴税。
03、使用1031延税法需要注意几点：
1.使用1031延税要及早准备，不能在卖掉旧房后才考虑。
2.卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的一定要放到做1031延税的律师处（跟卖房律师不能是同一个人）。
3.在45天内找好最多三处新的房产，登记在律师处。
4.180天内必须过户，否则失效。180天不是想当然的半年或者6个月，而是确确实实的180天。
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美国房屋检测 (Inspection) 的重要事实
买房的人好不容易和卖方谈定价格及相关条件了，接着，难免有亲朋好友问：「房子有没有通过检测？」其实，房屋检测不像汽车排气测试那样单纯，每个房屋都或多或少有些需要修缮的地方。
该如何让房屋检测发挥最大功能？
检测报告是重点式的列出屋内各种状况，而不是过关与否的评分。买主应善用报告来为即将购买的房子作好准备，也可依照报告评估买了房子之后可能碰到什么棘手问题、需付出多大代价，据以研判是否值得花钱买下那栋房子。
该如何让房屋检测发挥最大功能？
首先，房屋检测时您要在场。有些卖主明知房屋有缺陷，仍表明“原样”出售（as is），交屋前不打算进行任何修缮，有时竞争激烈，卖方甚至鼓励买主省略房屋检测、以便比其他人取得购屋优先权，应抵制这种诱惑、坚持不放弃检测。
定制房开发商Focus Builders总裁阿尔戈（Seth Argo）说，房屋检测是第一道防线，况且，房屋检测不花什么 ，全国平均成本仅324元。另一重点是，您要亲自参与，以便和专业人员当场针对主要系统进行交谈，包括冷暖空调、通、热水器、电器和屋顶，也趁此一一查看屋内各系统和设备。
其次，回过头重新和屋主谈判。
如果检查员发现问题，您可和屋主重新谈交易条件。房屋检测通常在买卖方签约后的前十天内进行，让买方有机会及时发现房子问题、以及和屋主再谈判，假如在约定时间内谈判破局，买方不会有任何损失。
如果检查员发现问题，可和屋主重新谈交易条件。
第三点，依检测报告维修房屋。
检测后，务必好好保存检查报告，可作为入住之后的新房待办依据。多数检测都会列出热水器需要更换的时间、屋顶漏水等因素造成的明显水损坏问题等等，可在您入住后列为优先处理的待办事项；它们在您住在那里的同时解决问题。
要注意，检查未必会提供所有待改善的详细资讯，因为检查员不会深入设备去进行细部检查，但检测结果是重要参考，也许潜藏着更严重的问题，应及早处理。
